热点城市房价抬头 如何建设长效机制

热点城市房价抬头 如何建设长效机制

上半年疫情期间房地产业仍有一些热点的城市房价明显出现了上涨，甚至多个楼盘出现“万人摇号”的销售场景。为此，7月24日国务院召开房地产座谈会，再次重申“房住不炒”。目前国内外的疫情尚未结束，如何应对发展的短周期，又如何建设长效机制？8月6日-8月12日，由新京报贝壳财经主办的“中国经济新格局：乘风破浪”夏季峰会在线举行，在房地产改革分论坛的直播间邀请到三位嘉宾进行了讨论，他们分别是财政部财政科学研究所原所长贾康、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、北京大学房地产法研究中心主任楼建波。

贾康

财政部财政科学研究所原所长

“治标”行政手段可能误伤刚需

下半年以来，不少城市出台了更为严厉的楼市调控措施，自深圳出台史上最严限购开始，南京等地纷纷收紧限购政策。贾康表示，要实现“房住不炒”，关键还是在于打造房地产业健康发展长效机制。目前中国还没有形成这种长效机制，以行政手段为主的限购、限贷、限价等措施，是权宜之计，有不得已而为之的客观原因，但也有浓重的治标不治本的局限性。

什么才是治本之策？贾康表示，为形成健康长效机制，必须按中央要求实行基础性制度建设改革。他强调，改革既要关注调节需求，更要着力形成必要的有效供给，在房地产业的长期发展方面，要结合土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度，动真格地以全面改革在深水区啃硬骨头、攻坚克难的安排，来真正从治标推到治本，打造长效机制新局面。

目前国家大力发展实体经济，实际上是与房地产市场发展相连接的。贾康提出，房地产市场要在结构上为实体经济匹配有效供给。企业发展需要不动产，员工也一定会有住房需求，所以，以流动性充裕支持实体经济发展，绝不是排斥房地产业的合理发展，而是要让房地产形成“保障轨”与“市场轨”的双轨统筹，能够跟上实体经济发展必然带来的需求，释放有效供给。

“我们现在以行政手段为主、违背市场经济规律的一些治标的办法，在实际生活中已经产生了误伤一些刚需的后果，并在更大范围内抑制着改善性需求，违背了满足人民在美好生活需要中得到住房有效供给的愿望，这方面在基本逻辑上存在问题。”贾康表示，长效机制一定是一种更和谐的供需互动，和对于可持续发展的供给匹配。从一体化的关系来通盘理解，就不应该把房地产从整个经济发展中间划出去“入另册”，关键是怎么样让它健康发展。

此外，管理部门对于房地产税最新的表述，是“稳妥推进房地产税立法”，贾康认为，这意味着今年年内可能无法有任何动作。按此前公开的时间表，本届人大任期内要启动房地产税立法，而现在已进入本届人大的第三年，还剩两年多时间，可以关注后面的时间段内，本届人大是否能够按承诺启动房地产税的立法过程。 新京报贝壳财经记者 顾志娟

邹琳华

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长

热点城市房价上涨限购短期或将升级

7月24日召开的房地产工作座谈会上，再次重申“房住不炒”。邹琳华表示，这也是一次市场预期管理。释放的信号是不把房地产作为一个短期刺激经济的手段，坚持抑制住房投资投机。

邹琳华认为调控的首要目标是稳定市场，既不能让它大涨，也不能让它大落。目前调控要求及时地对市场变化做出反应，而不是事后被动修补。对于目前市场普遍采用的限购政策，邹琳华表示，从2010年北京推出限购以来，目前已经运行了十多年，限购政策可能已经以另外一种形式常态化。一项行政管控政策执行十多年，而且暂时还没有松动的条件。以后能否退出，取决于以下两个条件之一：第一市场供求形势发生重大变化，比如住房市场进入买方市场；第二长效机制是否建立起来。这两个条件短时间都难以实现。

邹琳华认为目前部分热点城市房价大涨是结构性上涨，“本次局部楼市的火热，肯定是有资金推动的影子。”邹琳华表示，为了对冲疫情的影响，对实体经济的金融支持力度较大，但是实体产业资金吸纳能力比较差，楼市自然成为资金流动的一个选项。

房地产如何穿越短周期及长周期？邹琳华认为要对市场进行理性判断，不能过于悲观或者乐观。长期以来，市场被崩盘论和持续上涨论两种非理性的情绪交替左右。事实上，中国的市场地域差异性比较大，不会走这两种极端。虽然城市化进程已经放缓，但是没有结束。高增长时代结束了，但是中速增长还可以维持很长一段时间。总体的趋势并不会变化，只是短期波动的表现形式发生变化，大起大落的概率小了。“调控目标不是把市场掐死，而是为了长期稳健、可持续发展。”邹琳华称，此时房地产行业要理性地投资，保持合理的投资节奏，做好产品，穿越调控和疫情的短周期没有问题。

从长期增长点来看，邹琳华建议利用房地产周期的区域差异性，最大限度地延长市场的景气度。中国作为区域差异很大的市场，一线城市进入了存量房市场，但二线城市还处于增量市场。即使二线城市进入存量市场，还有三四线城市继续增长。通过区域差异化的投资，保持科学的节奏，对企业来讲可以维持更长的市场景气周期。即使房地产开发趋于尾声，其上下游产业还是大有可为。比如物业服务、长租公寓、老旧小区改造等，对此，目前很多企业都在尝试延伸产业链。 新京报记者 袁秀丽

楼建波

北京大学房地产法研究中心主任

“三稳”中稳预期对房价很重要

7月24日国务院召开的房地产座谈会上释放出了哪些信号？楼建波在新京报贝壳财经夏季峰会房地产分论坛上表示信号有两个，第一，房地产市场的健康可持续的发展需要基础制度的建立和完善。第二，现在该治标也还是要治标。楼建波认为房地产政策原来是“全国一盘棋”，现在是因城施策。“最近很多人问我，为什么一方面像深圳这些房价上涨比较快的地方要控制；另一方面，有些地方觉得自己的房地产市场现在比较低迷，想稍微通过放松”三限“政策，让它稍微得好一点。”楼建波分享了市场上共性的疑问。对此，他分析称主要有两点原因，第一是各地的情况不一样，两地的房价没有可比性。第二，“三稳”对房价很重要的是预期。如果中小城市这些“一日游”的政策不及时禁止，那么潜在的购房人的预期是会发生改变的。

楼建波分析称目前住房领域的一些很基本的法律制度的建设是欠缺的，住房保障、租赁条例、房地产税法等方面的立法都尚未落实。回到租赁的问题，楼建波认为最常见的问题是征收房产税后，应该是承租人缴税还是房东。“我认为实际上要跟税收目的连在一起。如果设这个税收的目的是为住户提供更好服务，那就是承租人交。要发展住房租赁，鼓励大家把多余的房子放到市场上面去，如果是房东来交，很容易导致：第一，提高租金的方式把税收转嫁到承租人身上。第二，税收的激励机制没有了。”楼建波分析称。

针对近期不同地区不同的房地产市场表现，楼建波分析称：“深圳为什么会涨，北京为什么租金要跌？说到根本还是一个供需关系。大家看好深圳，是因为有粤港澳大湾区可炒作的题材，而北京因为现在人进不来，房租就跌。”

此轮房地产调控是从2017年开始，已经持续了三年半的时间，在未来的长周期时间内还有哪些新的增长点？楼建波表示，第一，实际上整个房地产业的繁荣发展是由整体经济决定的。如果我们对中国经济长期健康发展有信心，我们也应该对房地产市场的健康发展有信心。第二，城镇化包括乡村振兴，包括现在中央提出来的旧城改造、老旧小区的改善，这些都是很具体的。“按照我们国民经济的产业分类，整个房地产业不光只是房地产开发经营，还包括物业管理、中介、经纪服务。比如说现在很多房地产企业在物业管理方面在做深耕，我们很多的中介企业也在不断地提升自己的服务。”

新京报贝壳财经记者 张姝欣