1000亿估值！贝壳要上市了 背后投资人很强大

原标题：1000亿估值！贝壳要上市了 背后投资人很强大！

来源：中国基金报

贝壳上市的靴子终于落定！

7月24日晚间，有“中国居住服务平台第一股”之称的贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件，股票代码为BEKE。招股书显示，贝壳集团创始人左晖持股28.9%，为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%，软银10.2%、高瓴资本5.3%。

据悉，高盛、摩根士丹利和华兴资本担任联席主承销商，摩根大通亦在承销团之列。其中，作为联席主承销商中唯一一家国内投行，华兴资本旗下华兴新经济基金在B轮后连续3轮投资贝壳。

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贝壳集团递交IPO招股书

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7月24日晚，贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件，股票代码为BEKE。高盛、摩根士丹利和华兴资本担任联席主承销商，摩根大通亦在承销团之列。

在这份公开的招股书中，贝壳集团并未透露此次IPO拟募集资金规模，仅提到募集的资金主要用于研发，以继续投资公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务扩展、服务产品多样化及向新区域扩展业务，以及一般公司目的。但据一位PE投资人士透露，此次贝壳集团IPO或计划融资10-20亿美元。

招股书显示，2019年贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）已经达到2.1万亿元，交易量突破220万笔。就交易额和交易量来看，贝壳集团已经成为国内最大的居住服务平台，且是“中国居住服务平台第一股”。

受鼎晖投资、华兴新经济基金等青睐

又获腾讯、软银、高瓴资本“加持”

贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台。公开资料显示，复星昆仲、鼎晖投资等都曾投资过链家；华兴资本旗下的华兴新经济基金还领投了链家B轮融资，以及跟投了链家C轮、贝壳找房D轮融资。

2020年3月，贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息。据媒体报道，这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元（约1000亿元人民币）。

而上市意味着新一轮造富，本次贝壳集团上市的最大获益者即为链家掌门人、现贝壳找房董事长左晖。

招股书披露，本次IPO前，贝壳集团所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左晖通过Propitious Global HoldingsLimited公司持有28.9%的股份，但拥有46.8%的投票权，为公司第一大股东。另外，腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司SVF II Shell Subco （Singapore） Pte． Ltd．、高瓴资本及其相关实体分别持有贝壳12.3%、10.2和5.3%的股份。

连续三年净亏损

一季度净亏损12.31亿元

作为国内最大的房产交易及服务平台，贝壳在2017年至2019年的净营收分别为255亿元、286亿元和460亿元，其中2019年较2018年的增幅达60.6%。但今年一季度受疫情影响，截至2020年3月31日的三个月里，贝壳集团营收同比下滑了12.75%，达71.20亿元。

净利润方面，过去三年，贝壳集团一直处于亏损状态：2017年净亏损达5.38亿元，2018年缩窄至4.28亿元，但到了2019年，净亏损同比暴增409.35%，达21.80亿元。2020年一季度净亏损12.31亿元。

截至2020年6月30日，贝壳集团在中国103个经济活跃的城市拥有260多个房地产经纪品牌，4.2万多家以社区为中心的门店，以及45.6万个代理商。

2019年，既有房屋交易服务收入达245.69亿元，同比增加21.9%，占全年总收入的比重达到53.39%。

随着公司拿房量增加，贝壳集团的新房交易服务收入占比近两年也在快速增加。2019年，该部分收入达到202.74亿元，占总收入比重为44.06%，较2018年上涨17.98%。而在2020年一季度，这部分收入直接超过既有房屋交易服务，成为第一大收入来源。

此外，贝壳在招股书还披露了2020年第二季度的业绩，其中，二季度房产及租赁交易总额（GTV）为9992亿元，较2019年同期增长88.6%；并预计净收入同比增长72.4%至不低于197亿元，净利润则同比增长约589.3%至不低于27亿元。

左晖拿60亿对赌IPO上市

贝壳的前身可追溯至2001年成立的地产经纪品牌“链家”，贝壳找房在链家网的基础上升级而成，在其成功搭建行业基础设施和标准后，为解决房地产交易及服务效率偏低的行业痛点，贝壳选择重塑服务提供者和购房消费者的搜索和交易过程，目前已覆盖二手房、新房销售、房屋出租、房屋装修、房地产金融解决方案和其他服务等领域。

目前，贝壳集团旗下拥有贝壳找房、链家两个房产交易服务平台，主营业务为二手房交易、新房交易以及增值服务。

原专注于线下的链家因政策监管迟迟未能上市，而创始人左晖曾与投资人签署对赌协议，如果2021年4月前没有完成IPO，需退换60亿融资及8%的利息。

2018年链家启动战略转型，成立了轻资产属性的上市主体贝壳找房。但链家为中介平台，贝壳找房为行业开发平台，二者“不一般”的关系被质疑为“既当运动员又当裁判”。但在招股书中表示“链家是贝壳平台上不可分割的一部分。

有了链家在线下的基础，站在链家肩膀上的贝壳找房备受资本青睐，成立两年里受到众多资本加持，腾讯甚至为其在微信钱包中留了一席之地，为其导流。

同时，贝壳、德佑、链家三家管理团队也进行了合并，可以说是为打包上市做足了准备。

这次贝壳集团上市，如张海明所说，链家也被装在了IPO框架中。招股书写到：“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”

随着贝壳集团递交招股书，外界一直关心的对赌协议结局也基本知晓。

疫情之下

贝壳VR看房成为热需

灼识咨询的报告显示，2019中国住房市场的市场规模为22.3万亿元，预计到2024年进一步增至30.7万亿元，复合年增长率为6.6%；而经纪服务的渗透率则将从2019年的47.1%增至2024年的62.2%，通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV将从2019年的10.5万亿元增至2024年的19.1万亿元。

换言之，对于志在“为3亿中国家庭提供全面且值得信赖住房服务”的贝壳而言，未来的增量空间仍然巨大。

今年受到新冠疫情的影响，VR看房成为地产行业新需求。

2015年，贝壳开始对虚拟现实技术进行研究，次年年初建立虚拟现实实验室。截至2020年6月30日，贝壳共有160名专业研发人员负责RealSee虚拟现实技术和产品的研发，最具代表性的产品无疑是“VR看房”。

2019年，贝壳共有约4.2亿次观看VR看房，客户在此服务上总共花费2300万个小时。2020年第二季度，贝壳平均每天有约15.9万次VR线上浏量服务，2019年同期的数字为1.1万次。

对于未来，贝壳集团提出了四大发展战略：继续发展基础设施，提高行业效率和体验；继续提高服务品质，并加大对服务者的投入；拓展服务类别，提供居住服务一站式解决方案；精选战略投资和收购标的，整合互补，稳固市场领先地位。