恒大为什么卖商业：意在盘活存量资产 进一步降低负债

恒大为什么卖商业

7月7日，一份恒大集团的待售商业资产清单出现在网络上。

经济观察报获悉，从7月开始，中国恒大集团（以下简称“恒大”，03333.HK）一次性集中推出旗下多个地产物业，从出售清单统计，此次出售涉及的物业多达223个，资产类别包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心等。

接近恒大的人士确认了这一消息，“跟以前没有太大区别，这些物业我们之前也一直陆陆续续在卖，只是采取零散出售的方式。”其表示，此次集中推出，是希望通过专业团队去推荐销售，至于售罄的时限，恒大没有设立时间表。

如果不是这份待售清单，外界恐怕很难知晓恒大的投资物业项目储备。

根据上述清单粗略统计，恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个，大部分位于一线城市、省会城市，少部分位于三四线城市，另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国。

对于集中出售大体量的非住宅资产，截至发稿前，恒大方面仍未公开回应。

这是一份怎样的资产清单呢？

以购物中心为例，将恒大和近年来比较活跃的几家开发商做一个比较，会发现恒大购物中心的规模和城市其实没有明显的劣势。截至2019年底，龙湖、大悦城、华润置地、新城自持开业的购物中心数量分别是39家、10家、42家、63家。

不过，在商业地产领域，数量优势并不等同于质量优势，投融管退是一套专业系统，要在这个领域拥有姓名，一定要付出代价。

上述四家地产公司，从盖房子延伸到做商业，都搭建了独立于地产开发之外的商业管理体系，在招商运营、投融资安排、退出方式上，数年甚至十数年不间断地进行了投入和探索。

万科切入商业领域还想做到数一数二，花的是真金白银，2016年斥资130亿元收购了印力集团，迅速拥有了排名行业第二的规模。

更典型的例子是融创文旅，2018年10月，融创收回了万达对13座文旅城的运营管理权，用什么去填充这13座文旅城，内容的重要性迫切地摆在面前，两个月后，由融创集团董事长孙宏斌长子孙喆一执掌的融创文化应运而生，成为了与住宅、文旅、服务并列集团四大战略板块之一。

从开发到持有，中间是一道鸿沟，要跨过去不容易。

这道理，恒大当然懂得，它也曾在文旅方面进行过尝试，海花岛、启东海上威尼斯都是恒大具有标杆意义的文旅项目，但它们的配套酒店和会议中心现在都出现在了待售清单上。现在，恒大的资源和热情属于新能源汽车。

商业或者说投资型物业并没有被放在这样的战略高度上，恒大没有独立的商管团队，投资型物业更多归属于各个区域，难以系统化耕耘，尽管它也是四大业务板块之一，但业绩表现承载不了更多期待。

恒大为什么要卖商业？

恒大的收入来源来自四大业务分部：地产开发、物业投资、物业管理及其他。2019年度，这四大业务贡献的收入分别为4646亿元、13.6亿元、43.8亿元和72.5亿元。

虽然排序在地产开发之后，但物业投资的收入贡献仅占上市公司总收入的0.29%。从这个角度来说，这些待售的资产甚至算不上核心资产，更多是开发业务的副产品。

而创造了0.29%收入贡献的这部分资产估值有多少呢？竟有1626亿元。

并且，截至2019年12月31日，恒大的资产负债率达83.75%，总借款为7999亿元，其中一年以内借款为3720亿元。同期，中国恒大货币资金为2287.7亿元，其中现金及现金等价物约1500.56亿元。7月1日，恒大发布的未经审核营运数据显示，今年前6个月，中国恒大实现累计销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%。

所以恒大会说，商业物业开发和持有需要沉淀大量资金，恒大计划出售旗下写字楼、酒店、商业等商业物业，意在盘活存量资产，进一步降低负债。

有什么理由不卖呢？现在的关键问题是怎么卖，以及卖给谁？

推行方式采取员工激励政策

而为了反映出其大力降负债的决心，恒大出台相关激励政策，员工推介成功即可获得0.5%-5%佣金。

早在7月4日，一位恒大内部员工就在自己的微信朋友圈发出这样一段推介，搭配的是多张恒大写字楼、酒店等物业的图片：“有意向购置和投资恒大集团旗下的1000平方米以上的写字楼、酒店、商业的大佬们可以找我，欲购从速，前期可选择性大，内部优惠多，范围：全国。”

一位恒大中层管理人员向经济观察报透露，“我们集团的高管也在转发这个消息，内部鼓励员工参与，但这个不作为硬性考核任务，只奖不罚”。一旦内部员工促成成交，可获取的佣金点介于0.5%-5%之间。

该恒大中层管理人员表示，手中有资源的内部人员都可以通过推介来赚钱，大家都觉得是老板在发福利。“但如果作为一项硬性任务，那就是两码事了。”

一名恒大一线员工表示，这次出售并未要求全员参与，普通员工级别目前暂未接到通知。

目前市场上有意向出售商业资产的开发企业不止恒大一家，孙宏斌年初表态，今年将卖掉部分酒店、商业、乐园等持有型物业，万科同样正在整售深圳的4处商业资产。

虽然市场上流动性充裕，但此类大宗交门槛较高，SOHO中国与黑石传出整售谈判消息，至今历时近10个月没有下文。

大宗资产交易和普通商品房买卖不同，投资者是专业机构，市场情绪理性，在资产价值评估方面，投资收益是重要指标，恒大若延续“全民经纪人”销售打法，尚需经历严格考验。