自如“前院”着火：业主不降租就解约 谁该为亏损买单？

自如“前院”着火，业主不降租就解约，谁该为亏损买单？

黄银桥

来源：时代财经

问题不断的长租公寓再起波澜。近日，多名自如业主爆料，被自如要求减租，否则将单方面解约，自如将赔偿业主两个月房租，但同时业主需要赔偿自如改造房子所支付的装修及家电费用。

多名自如业主向时代财经证实了上述情况，这些业主绝大部分来自北京区域，有的从2月份就开始接到通知，有的则是6月中下旬，而减租幅度也不尽相同，少的几百，多则几千。

针对业主们的不满，自如在6月28日回应称，目前所有业主都在按时打款；确有个别合约在和业主友好协商沟通优化，也是受疫情空置、商区变更等因素，出现了收出倒挂的趋势，但都会最大程度保障业主权益，按照合同约定友好协商。

自2018年鼎家爆雷以来，长租公寓的争议声及坏消息就没有停止过，前有喔客、乐伽、寓见、安闲居等相继出现资金链断裂，后有青客屡传破产、自如坐地涨价等争议。二房东这门生意并不好做，一场突如其来的疫情，更是让原本就脆弱的长租公寓雪上加霜。

有业主被要求直降近三千租金

陈丽（化名）从2月开始就接到自如的减租通知。她有一套116平方米位于北京海淀清河的房子，因为平时工作忙没时间打理，从2019年5月就交给了自如托管，租期为五年，第一年租金为8300元/月，此后每年递增3%。

今年2月份，自如以“疫情加上北京政府禁止打隔断，收入受到影响”为由首次向陈丽提出减租要求。考虑到疫情期间大家都不容易，陈丽答应了自如的要求，并提出租金降至7500元/月的建议，但前提是自如承诺疫情一旦过去，生意恢复正常后要把房租恢复到原定水平。

“疫情过去后恢复原租金”的建议没有被自如采纳。不到一周，陈丽再次接到自如的来电，对方表示租金还要大幅下调，5800元/月是能给到的最高价格。从8300元/月大幅降到5800元/月，这一次轮到陈丽无法接受了，她拒绝了自如的要求。

图片来源：自如业主

把通州房子托管给自如的王新（化名），减租幅度虽比不上陈丽，但同样令他觉得无法接受。王新于2018年3月跟自如签约，租期三年，首年租金4875元/月，同样是每年递增3%。

按照规定，王新从今年3月开始租金涨到了5171元/月。4月份开始，王新就持续接到自如的来电，要求王新将租金减至3500元/月。自如给出的理由是租金要回归到市场价，但这个理由无法说服王新。

王新称，他查了周边房子的出租价格，距离最近的一个小区--翠屏北里整租的价格约5000元/月，合租的话一个房间也得2500元/月左右。“我的房子降到每月3500元，明显是低于市场价的，我当然不同意。”

刘华（化名）也深受其扰，他告诉时代财经，6月20日开始自如就以每天一个电话的频率跟他沟通减租事宜。“一开始想到今年疫情确实影响租赁市场，同时也为了响应国家号召，我跟自如那边的对接人说过同意减租5%，但对接人很明确地一口回绝了。”

自如给刘华的选择是减少20%。刘华在2018年9月9日与自如签订合约，托管一间位于北京南三环57平方米的房子，租期五年，首年租金4900元/月，按照每年递增3%计算，刘华的房子目前租金为5047元/月，减20%即减少1009元/月。但据刘华透露，目前同小区同户型对外报价也有5000元/月。

肖明在北京西三旗的房子则被要求从5941元/月最少降到5300元/月，自如给出的理由是疫情严重、租金回落，房子租不出去维护成本高，公司亏损等。“自如从6月14号开始给我打过三次电话，没有一次说清楚具体的减租依据，也没有具体的文件，自如跟业主间的交流完全看人下菜，你态度强硬降幅就小点，否则降幅就大。”

时代财经财经采访的多位业主均对自如的做法不解。“租金上涨的时候，业主的收益是没有变化的，现在亏损了，却要业主来分担，这并不合理。”另外，不少业主跟陈丽一样担忧，自如无法给出疫情过去后恢复原租金或者后期不再减租的承诺，这将让他们始终处于被动。

要么减租，要么解约赔偿

在自如与业主频繁沟通减租的同时，业主们发现，即使自己考虑到疫情影响愿意减租，但最终租客也无法受益。被要求租金从每月7500月降到5000元的何月（化名），是自如的一名业主，同时也是自如的租客。

为了孩子上学方便，何月选择把自己的房子托管给自如，再另租了一套自如的房子，可疫情发生至今，她从来没有收到自如的通知说可以减免租金。而她租住的房子即将于7月25日到期。若跟自如续约，租金也没有因为市场不好而有所降低。

刘华也曾向身边租住自如房子的同事咨询过，今年的房租有约5-15%的涨幅，并没有降价。

实际上，自如也曾在今年2月被爆出趁疫情期间租客不便搬家换租，肆意哄抬租金，包括武汉地区租客在内，续租租金普遍增长10%-30%。若租客不再续租，此前交付的押金将不予退还。

除了没有充足减租依据之外，更让业主们气愤的是，自如单方面解约的话，业主需要赔偿自如改造房子所支付的装修及家电费用，这被业主视为“霸王条约”。

上述业主向时代财经透露，目前自如给了他们两个解决方案：一接受减租；二自如解约，自如赔偿业主两个月房租，业主支付装修、家电等款项。

根据业主提供的合同条款，合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。

图片来源：自如业主

时代财经采访的多位拒绝减租的业主均表示，尽管自如以解约威胁，但沟通多次都无法告知到底要赔偿多少装修费。王新是少有的获得大概数字的一位。“自如说我的房子装修投入了10万，现在提前解约，还剩一年左右的租期，我需要赔偿3万多的装修、家电费。”

但在王新看来，装修费跟减租依据一样，都是自如说了算，业主根本无从考究。根据合同3.4条，自如也明确无法为标的资产装修及新配置设施提供单独票据。

关于装修费用赔偿的条文，几乎所有受访业主都表示，在此之前没有留意到。“签约的时候，一般都只关注租金和违约部分，所以很容易忽视。但现在是自如单方面要求解约，最后还要业主赔偿，这分明就是霸王条约。”

不过，从法律专业角度来看，业主的忽视可能也不是理由。广东深和律师事务所王亚中律师认为，签合同不看清楚是有问题的，除非该条款不合理，否则要按双方约定执行。

北京金诚同达（深圳）律师事务所郑绪华律师也表示，合同是双方意愿的体现，除非业主方可以证明自己是在欺诈、威胁等情况下签署的合同，否则还是要按合同约定来履行。

目前来看，尽管大部分业主都无法与自如就减租一事达成一致，但自如并未真正走向解约一步，接受采访的业主向时代财经表示，自如目前仍按时给业主打款，还没出现逾期未付房租的现象。

由于资金沉淀大，回报周期长，长租公寓的经营压力一直都存在。来自房东东的数据显示，2019年，因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台为53家，倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。

2020年，疫情冲击之下，长租公寓的日子雪上加霜。“国内长租公寓第一股”青客4月份被传出资金链出现问题。

自如此次大面积要求业主减租的北京区域，由于是疫情防控的重要阵地，加上新一轮疫情的抬头，租赁市场恢复速度亦较其他城市慢。

贝壳研究院数据显示，即使在需求明显回升的4、5月，北京的整体租金仍差于去年。其中4月份北京租赁住房平均租金为80.8元/平方米/月，环比下降1.1%，同比下降6%；5月份平均租金水平为84.33元/平方米/月，环比上涨4.2%，但同比仍下跌2.7%。

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