东兴证券：物业管理 龙头快速增长的现金牛行业

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来源：东兴证券

投资摘要：

短期增长有驱动，长期发展有空间。物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。短期新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长。未来两三年具备大型开发商背景的物管公司在管面积将会随着竣工面积的释放而迎来一轮快速增长。长期来看，受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积有望持续增长；收入增长和收费市场化有望打开物业管理费提价空间；后勤服务社会化改革将提升物管企业机构物业拓展空间。我们预计到2025 年，管理面积将达到283 亿平，收入规模超1.1 万亿。

企业现金流充沛，盈利提升有空间。资产运营和内生性增长带来行业现金牛属性。充裕的货币储备有助于企业通过并购等方式进一步扩大管理面积规模，为未来的业绩增长提供动力来源。管理面积的增长可进一步带来收入和现金流的稳定增长，形成良性循环。多渠道降本增效与多业态增值服务提升行业盈利间，物管企业通过扩大规模、外包、技术投入等方式可以降低成本率。

集中度将持续提升，头部企业优势尽显。物管行业目前集中度不高，但行业top10 和top100 的市场份额一直在提升，头部企业的平均营收规模更大，净利润率也更高，营收和净利润的同比增速也更大。随着2016 年以来房地产销售和开发的高景气度，头部物业企业通过借助地产关联方的资源承接项目以及并购和市场化拓展等方式实现了储备面积的大幅增长，Top10 的物业管理企业储备面积的提升更是大幅度领先。随着物业管理板块价值逐步被资本市场发掘，房企纷纷将其物业管理业务分拆上市，头部企业在资本的助力下加速了扩张的步伐，开发企业资源与资本市场助力有望加速推动集中度提升。

住宅服务平台化与非住宅服务综合化或为发展方向。未来各类服务都可以依托社区流量和平台入口进行第三方拓展，实现客户需求与服务的匹配，满足客户全方位的物业服务需求。头部住宅物管企业平台价值日益凸显，未来有望成为全方位生活服务提供商。商办物管可以借鉴“五大行”的发展模式，依托某些基础物业服务的优势，逐步向物业综合管理和资产管理迈进，最终实现全产业链的地产综合服务。而在公建设施物业服务领域，优质物业公司有望通过并购和合作等方式，补齐某些专业设施服务的短板，进而为客户提供一站式的公共设施服务解决方案。

投资建议及代表性物业公司：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们看好：（1）具有强大的央企、国企背景，有强力开发商支持的同时，在拓展公建物业项目方面有天然优势的公司；（2）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司；（3）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业。物业管理行业的代表性公司有保利物业、招商积余、碧桂园服务、绿城服务等。

风险提示：社保改革可能会增加人工成本；房地产销售遇冷影响行业后续规模增长；区域差异风险。