正荣地产营收增速连降3年 拿地成本大幅上升

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠

新浪财经讯 近日，正荣地产发布了2019年业绩公告。作为公司新三年发展战略“高质量发展年”（2019-2022年）的开局之年，正荣地产的“速度”明显降了下来。除了“质量”之外，“放缓”、“保守”成为正荣近几年的关键词。

营收和净利增速均创四年新低

2019年，正荣地产实现总营业收入325.6亿元，同比增长23.1%，较2018年的32.3%进一步放缓，营收增速已连续三年下降。

在盈利方面，正荣地产2019年净利润为31亿元，同比增长38.6%；归属于母公司股东的净利润为25.06亿元，同比增长18.19%。归母净利润增速也降到了近四年的最低水平。wind数据显示，2019年，公司的毛利率为19.96%，较2018年的22.76%下降了2.8个百分点。当期销售净利率为9.50%，较2018年的8.44%上升1.06个百分点，但仍然不到10%。净资产收益率由2018年的19.54%下降至16.75%，与大型房企20%多的水平相比较低。

截至2019年，正荣地产净负债率为75.2%，较2018年的74%小幅上升。从债务结构来看，2019年短债比例由51.3%下降至34.2%，现金短债比由1.19倍上升至1.76倍，债务结构整体优化。

合约负债下滑 销售增速降低

正荣地产2019年业绩增速放缓的同时，业绩前瞻指标也并不理想。2019年，正荣地产的合约负债为387.98亿元，较2018年的471.49亿元同比下滑17.71%，387.98亿元对当年的营业收入覆盖倍数为1.2，较2018年的1.78倍下滑明显。

2019年，正荣地产实现合同销售1307亿元，较2018年同比上升21%，虽然仍在上升，但增速已经连续多年放缓，对应的合约销售面积为843.95万平方米。2017-2019年，正荣地产合约销售额增速分别为78.54%、53.97%和21%。2020年，正荣地产将销售目标定为1400亿元，同比仅增长7%。虽然公司透露内部目标会略高一些，但预期较2019年增速仍旧会是大幅放缓。不过受大环境影响，2020年对销售增速“保守”的并不是正荣一家。

近两年，行业整体增速放缓，尤其是2020年在疫情冲击下，房地产行业整体销售承压，不少龙头房企均调低了2020年销售预期目标，恒大目标增速10%，华润为8%，新城控股的销售目标较2019年销售额更是发生了下调。

经过2013-2015年的扩张期，2016-2018的升级期，2018年正荣地产成功跻身千亿阵营，2019年正荣地产正式将2019-2022年定为“高质量发展年”。“高质量”逐渐成为正荣管理层对外表态的高频词，不再一味追求规模，首要发展目标转为实现高质量的发展，可不管是以量取胜还是以质突围，提升盈利水平终归是最终的目的。

由于平均售价较低的建筑面积占总合约建筑面积的份额增加，正荣地产的销售均价已经连续两年发生下滑。2019年公司销售均价为15488元/平方米，较2018年的16765元/平方米下降了7.62%，而2018年均价同比下滑了9.30%。

但相较于均价的下滑，正荣地产的拿地成本却逐渐增长。中指研究院数据显示，2019年，正荣地产的拿地均价达8005.12元/平方米，较2018年的4850.21元/平方米大幅上升65.05%，拿地成本达到近三年最高水平，地价的上升将蚕食未来盈利空间。

2020年拿地预算260亿元

在土地投资上，正荣地产一贯秉持稳健投资理念，坚持区域深耕，聚焦具有强基本面的二线城市。在3月30日正荣地产召开的业绩发布会上，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，未来在关注核心地段的招拍挂项目同时，将加大收并购力度。

中指研究院数据显示，2017年-2019年公司的拿地金额分别为215亿元、340亿元和313亿元，2019年的拿地金额有所下降，拿地均价却达到了8005.12元/平方米的较高水平。2020年，公司的拿地态度也较为保守，黄仙枝在业绩发布会上透露，2020年拿地预算为260亿元。

近两年，土拍竞争激烈，尤其是正荣专注的一二线城市，地王频出，拿地成本较高，不少房企均已在收并购、土地更新领域做探索，以为公司争取更低的拿地成本。

2019年正荣地产共新增41幅土地，并在厦门首次拿地，目前已累计进入共30座城市，全年新增土地储备建筑面积约560万平方米，当中85%位于强二线城市。

截至2019年末，正荣地产拥有建筑面积2615万平方米的土地储备，其中74%位于一、二线城市。相较于公司今年843.95万平方米的销售面积来说，约可满足3年左右年开发销售。