发福利还是割韭菜？金科最新年报的秘密

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

2020年行进到现在，如果要用一个关键词来概括已经过去的3个月，蜜姐能想到的就是：活着。

曾几何时，地产界有大佬高呼“活下去”，引来无数争议。此时，活下去可能对于某些个人、乃至企业而言，成为了最可望而不可即的奢望。

之于企业，活下去的底气源于以往的成绩。往年的3月都是各大上市公司争先恐后晒年报的日子，今年因“黑天鹅”影响，“成绩单”上线时间略有推迟。离3月结束还有1周，仅房地产行业来说，据蜜姐不完全统计，还有过半的房企未发布年报。

值得一提的是，3月23日，金科在深交所发公告称：原计划于 2020年3月31日披露2019年年度报告。目前公司已经提前完成 2019 年年度报告的编制工作，决定于 2020 年 3月24日披露 2019年年度报告。

在课堂上“抢答”的学生总是备受瞩目。蜜姐也很好奇，金科的2019年到底活得咋样。

01

2019年金科的亮点颇多。年报显示，金科股份实现营业收入678亿元，同比增长64%；

实现净利润63.57亿元，同比增长58%。

其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%。

每股收益1.05元，同比增长46%。

金科股份及所投资的公司实现销售金额1,860亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%。

房地产销售面积1,905万平方米，同比增长42%……

如今天金科股票论坛里也讨论火热的，金科财报里也提到，给股民派送的现金红利喜人。按2019年末总股本5339715816 为基数，每10股派送 4.5 元（含税）现金红利，共派送现金红利 2402872117.20 元。看到这里，蜜姐都有点羡慕买了金科股票的股民了。

2019年的情况蜜友们应该大概了解，在房住不炒，一城一策、因城施策调控背景下，房地产行业投资和销售都受了些影响。

根据国家统计局统计，虽然 2019 年全国房地产开发投资 13.22 万亿元，同比增9.9%。但作为房地产投资的土地购置指标，存在降温现象。

2019 年，房地产开发企业土地购置面积2.58 亿平方米，同比下降 11.4%；土地成交价款 1.47 万亿元，同比下降 8.7%。

在 2018 年全国商品房销售面积同比增长仅 1.3%的情况下，2019 年商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%。商品房销售额 15.97 万亿元，增速同比回落 5.7 个百分点。

仅从营收及利润增幅来说，2019年金科算是厉害了。

02

但如果你以为这些“光环”就是金科的全部，那就大错特错了。进一步翻看金科2019年的这份成绩单，蜜姐更多的是担忧。

比如资产负债率攀升。2019年，金科的资产负债率达到83.78%，同比2018年微涨了0.15%。2019年大部分房企都在去杠杆，朝着稳健的路上靠拢，金科的这个趋势不太妙。

更夸张的是财务费用。年报显示，2019年金科的财务费用为6.29亿元，2018年这一数字为4965.76万元，同比增幅达到1166.11%！财报对此的解释是：主要系利息支出增加所致。

此外，作为房企的“生命线”现金流，金科的增长趋势在放缓。下图看到，2019年，金科的现金及现金等价物净增加额为：54亿，这一数字2018年为113亿，同比下降了52.19%。

更让人担忧的是，金科的各类担保实在是高到惊人。蜜姐从年报中不完全统计，2019年，金科就实际给29家子公司做了担保，子公司对子公司的担保达到78家。2018年，金科对子公司的担保也多达70多家。

如果蜜友你对上面的数字还没有太明确的概念，看到下面这张表会更加明白，这意味着什么。

上图显示，2019年报告期内，金科实际担保发生额为388.9亿元，报告期末实际担保余额为843.2亿元。实际担保总额占公司净资产的比例达到308.13%！

而此前有媒体统计，金科提供担保的公司中，不乏负债率在80%到100%的，甚至有的公司净资产为零，细思恐极……

03

另一方面，金科大股东股权质押的情况也颇为常见。

年报显示，金科前五大股东里，除了第一大股东外，后面4大股东的股权质押比例占其所持有股权的比例都很高。

这背后的原因可能很复杂，但有一点万变不离其宗，蜜友们不妨简单换位思考下，如果有一天你要抵押房子，这说明了什么？

一方面是大股东高比例的质押，另一方面则是部分高管的大幅减持。年报显示，2019年，金科的董事、监事和高级管理人员减持股份为3410000股。

回归到业务层面。在官方网站上，金科给自己的定义是城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。但事实是，“服务”似乎并不赚钱。

年报显示，金科2019年的营收里，93.12%都来自于房地产销售，这比2018年的92.17%还高出了接近1个百分点。

生活服务方面，则占营收的比重在下降，从2018年的4.21%降到2019年的3.41%。

川渝的蜜友可能对金科更为熟知，1998年重庆起家，2011年深交所挂牌上市，据其官网介绍，这些年，金科紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，进行区域战略布局。

不过迄今为止，川渝仍是其重要的战略领地，这从金科官网的项目地图中可以看到，23省市的480多个项目里，四川和重庆占了179个，其中重庆131个。

营收方面，分地区来看，2019年金科营收的51.39%来自于重庆，占据了半壁江山。不过相比2018年的62.57%，这个占比还是缩窄了的。

可售建筑面积里重庆也是位居首位，比第二的华东片区高了7个百分点。

土地储备方面，报告期内，金科新增土地 192 宗，计容建筑面积 3,323 万平方米，土地购置合同金额 888 亿元，权益合同金额 562 亿元。

蜜姐大致扫了一下金科的土储分布，主要集中在弱二线及三四线城市。2020年的“黑天鹅”来势汹汹，之于房地产，不确定性因素的影响也在增大。其中，三四线城市楼市之前已经承受了一波压力，如今叠加“黑天鹅”，可以说非常危险了。

今天蜜姐才看到新闻，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。今年房地产债务到期规模会比2019年还有进一步提升，全年合计1.46万亿。日子不好过啊。

2016-2018这3年，我国房地产市场快速扩张，金科赶上了这班顺风车，千亿之路十分顺利。2020年，金科给自己的全年销售目标是2200 亿元。“黑天鹅”之下，金科的2000亿之路，我们拭目以待！