年报|佳兆业美好:80%新增面积靠收购 母公司助力有限

新浪财经讯 3月27日 港股物业公司佳兆业美好公布2019年全年业绩公告。公告显示，2019年佳兆业美好实现收益12.6亿元，同比增长40.9%；公司拥有人应占溢利1.6亿元，同比增加203%。

回顾过去一年，佳兆业美好最大的动作就是收购了嘉兴大树物业60%的股权及江苏恒源物业51%的股权。两项规模不大的收购总价约7074万元，给佳兆业美好带来了16.3百万平方米的在管面积，占佳兆业美好2019年全年新增面积的84.5%。公司已经进入了需要依靠收购来大举提升规模的阶段。

八成增长面积靠收购 母公司助力有限

截止2019年末，佳兆业美好的在管面积为46.2百万平方米，较上年增加19.3百万平方米。其中依靠收购获得在管建筑面积为16.3百万平方米，占新增面积的84.5%。两次收购的规模不大，不过对于佳兆业美好营收低于10亿（2018年）的体量来说，影响还是比较明显。

2015年-2019年，佳兆业美好的在管面积分别为18.3百万平方米、20.6百万平方米、24百万平方米、26.9百万平方米、46.2百万平方米。每期末在管面积同比增速分别为12.17%、16.74%、11.92%、71.97%。在并购效应下2019年在管面积增长明显。

同期，佳兆业美好每年来自佳兆业集团的新增在管面积分别为2百万平方米、1.8百万平方米、1.9百万平方米、2.2百万平方米，占公司当期新增在管面的比例为91.39%、52.22%、67.04%、11.16%。也就是说，公司每年依靠佳兆业集团获得的新增面积每年稳定在2百万平方米左右，但面积贡献率的波动剧烈，这取决于公司当期外拓/收购项目所新增面积有多少。

2019年两项并购直接导致第三方项目增多，从而降低了佳兆业美好对母公司的依赖。好处在于公司独立性增强，第三方物业收入比例提高，并且能够突破区域限制。2019年收购的两家物业均位于长三角地区，该地区的在管面积首次超过佳兆业大本营粤港澳大湾区。

以佳兆业美好自身的业绩来看，公司近几年营收持续增长，2016-2018年同比增速分别为12.8%、24.1%、33.8%。2019年40.8%的营收增速为有史以来最高，并突破了10亿元体量。这主要还是并购立竿见影的效果，若仅仅依靠母公司新增面积增长，恐怕无法达到这一效果。

佳兆业美好主席兼执行董事廖传强表示，收并购的两家是在去年4月和10月，在收入上还只有8个月和2个月的财务表现，2019年不能完全凸显出并购带来的财务增长。

不过，从目前已公布2019年全年业绩的14家物业公司来看，碧桂园服务106%的增速排第一、烨星集团8.8%的增速最低，佳兆业美好2019年营收增速居中。若要延续2019年的高速增长，佳兆业美好2020年的“关键词”势必还是并购。公司高层表示目标在粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝和华中等经济较发达地区。

交付前及顾问服务占比再降 商誉骤增

财务数据方面，因为两项并购佳兆业美好的商誉骤增至4837万元，2018年为553万元。非流动资产也因此大幅增加，资产负债率从2018年的52%进一步下降至47%。

佳兆业美好于2018年12月上市，募资所得款净额为2.3亿元。其中1.15亿元用来收购或投资其他物业管理公司，至今该项目投入了0.43亿元。截止2019年末，公司账上现金及现金等价物为7.5亿元，与去年持平。

2019年佳兆业美好销售毛利率为30%，较上年微降0.9个百分点，主要是因为按照包干制收取的物业管理分部增多，包干制毛利率比酬金制低。不过同期公司销售净利率增长至13.24%，较2018年的5.97%大幅提升了约7个百分点。

从目前公布的业绩数据来看，最大的期间费用—行政开支由2018年的1.5亿元增加至1.56亿元，仅增2.4%。同期佳兆业美好的雇员从5179人增加至8137人，增加了将近3000人。佳兆业美好是如何在人员大幅增加的情况下做到成本微增，或等到年报详细披露才能知晓。

另一个值得关注的是交付前顾问服务。从营收结构来看，佳兆业美好2019年物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务的比分别为44.3%、37%、9.6%、9%。物业管理服务及交付前及顾问服务合计占比达到81.4%，无疑是公司收入支柱。

2019年物业管理服务同比大增48.84%，交付前及顾问服务同比仅增31.46%，综合之下公司营收增速40.9%。在佳兆业美好早期，很大程度是依靠交付前及顾问服务成长，但近年来该业务收入占比持续下降，2015年-2018年，交付前及顾问服务收入占比分别为51.7%、46.1%、44.2%、39.7%，2019年进一步下降为37.1%，公司营收重心有转向物业管理服务的趋势。

而交付前及顾问服务大部分自于母公司佳兆业集团，2015-2019年，该部分收入分别为2.3亿元、2.4亿元、2.8亿元、3.3亿元、4.1亿元，占同期交付前及顾问服务总收入的比例为92.3%、94.9%、93.7%、93.8%、87.8%。只能说随着物业上市公司增多，市场竞争趋于激烈，母公司稳定的助力或许已不能满足有高增需求的佳兆业美好了。