[房企年报]中国金茂:售价持续下滑毛利率大幅降9个点

2020-03-26 16:07:37 来源：新浪财经

新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

新浪财经讯 3月25日，中国金茂发布了2019年业绩公告，公司在过去几年销售额快速增长的情况下全年营收仅增长12%，而毛利更是下滑12%，这或与公司近两年来销售均价持续下滑有关。此外包括商业租赁业务、酒店业务在内营收表现低迷，依靠着全年出售子公司的收益以及全年利息支出大部分资本化而降低财务成本的缘故，公司全年归母净利润录得正增长。尽管如此，2019年依然是中国金茂逆势加码的一年，全年新增土地面积大幅超过销售面积，土储池子进一步加大，这也给公司的杠杆率和短期偿债带来了一定的压力。

“双曲线”业务毛利大幅下降自持物业营收低迷

2019年，中国金茂在“金茂府+城市运营”的“双曲线”战略下，实现收入433.56亿元，同比增长12%。其中，城市运营及物业开发销售收入约为377.21.4亿元，占收入总额约87%，较上年增长12%，成为公司业绩最主要的引擎。

相比之下，中国金茂的自持物业所产生的营收增长却表现低迷。

报告期内中国金茂运营的商业项目由2018年的9座增加到11座，不过商业租赁及零售商业运营业务营收占比下降至4%，营收同比0增长，而酒店运营收入则是同比下降4%。

2019年，中国金茂整体销售毛利率为29%，较上年的38%下降高达9个百分点，毛利率下降主要为“双曲线”业务（城市运营及物业开发）板块毛利率下降所致，这一数值为27%，较上年同样大幅下降9个百分点，而营收占比较小的商务租赁及零售商业运营毛利率为87%；酒店经营毛利率为49%，保持不变。

尽管营收有所增长，但是高毛利业务增长乏力，而传统大头开发业务毛利率下降则导致公司全年毛利仅127.65亿元，同比下降12%。得益于公司全年处理子公司所得到的其他收入及收益61.12亿元，同比大增125%，才得到归母净利润64.52亿元，同比增长24%。此外，全年69.22亿元利息支出大部分资本化，减少了利润表的财务成本压力，也有助于改善最终的利润表现。

从业务本质来说，毛利下降或与公司近年来销售均价走低有关。

开年2月销售下滑近7成量价齐跌均价创近年新低

2019年，中国金茂总签约销售额约人民币1608亿元，同比增长26%。业绩发布会上，总裁李从瑞表示，集团提出了3年逐年增长的业绩目标，这次疫情对业绩的影响有限，2020年中国金茂不会调整2000亿元、2021年2500亿元目标，并在2022年突破3000亿元签约销售额大关，计划总结一句话：三年翻一番。

但现实或许有些不一样。

据公告，中国金茂1月、2月的销售金额分别为105.13、25.03亿元，较去年同期的增速分别为1.9%、-68.6%，销售面积为57.68、20.31万平方米，增速分别为43.4%、-47.5%。尤其2月份受到疫情的影响更甚，环比1月的销售额和面积分别下滑76.19%、64.79%。

值得注意的是，金茂1月份销售额能勉强录得同比正增长，主要是销售均价大幅下降的缘故，而2月份的价格较此前也有明显下降，但却呈现量价齐跌的态势。中国金茂1月份销售均价1.82万元/平方米，与去年同期2.57万元/平方米相比下滑近三成，这也是中国金茂近三年来最低销售均价。2月，销售均价再次下探至1.23万元/平方米，环比下跌31.39%，较去年同期下跌40%，下跌幅度超过1月。

自去年11月份以来，在并未受疫情影响的情况下，销售均价已连续4个月在20000元以下，预计疫情对于经济、居民可支配收入的影响也会间接影响全年房屋销售，而不仅仅是1季度，尽管中国金茂往年1季度销售额占比并不算高，但从目前降价促销的结果来看，完成全年2000亿的目标存在较大挑战。

近期接连下降的售价或在将来进一步加大中国金茂的利润率压力。

逆势加杠杆的一年财务成本大头资本化

中国金茂2019年新增低土地储备达1390万平方米，平均拿地成本为7525元/平方米，平均溢价率仅为10.3%，土地款合计1046亿元，全年新增面积超出销售面积85%，拿地金额与销售金额之比达到0.65的高水平，可以说，2019年是中国金茂逆势加杠杆的一年。公司净负债率由2018年的71%升至74% 。

结果是，截止2019年底，中国金茂总土储达到5846万平方米，相当于2019年销售面积的7.8倍，公司为2020年的销售准备了超过3000亿的可售货值。

尽管中国金茂的整体杠杆率不算高，借贷成本为4.94%，但账面大量的土地储备以及代售货值背后是沉没的巨量资金。截止2019年底，公司有息负债达到960.36亿元，其中一年内到期的债务达到266.63亿元，而公司账面的资金仅有171.94亿元，存在一定的偿债压力。