海南取消期房销售制度 楼市调控走向分化

海南取消期房销售制度 楼市调控走向分化

作者： 张歆晨 吴俊捷

助推房地产市场快速发展的期房销售制度，终于在海南省走向终结。

7日晚间，海南省对外宣布，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。与此同时，全省限购政策进一步加码，本省户籍和常住居民家庭禁止购买2套（不含）以上安居型商品住房和市场化商品住房。

与海南取消预售相对应的是，2月以来多数地市针对房地产的政策微调显得更为友好。6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》（下称《意见》），要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

不完全统计显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。

各地相继释放出对于楼市的松绑信号，以及中央积极强化金融支持开展多次释放流动性操作，购房者对于楼市前景的信心指数提升，部分敏感资金开始将楼市作为避险之地。

微调政策以松绑为主

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。这些在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋被称为期房。1994年中国出台的《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

在预售制度下，房地产开发企业可放大资金杠杆，财务成本较现房销售大幅下降。若期房改为现房销售，将对房企开发资金提出更高挑战，且项目财务成本大幅上升。早在2018年，广东等省市曾流传会取消预售制，鉴于该制度对楼市影响深远，截至目前，仍只有雄安新区采取现房销售制度。此番海南步雄安后尘，是全国首个取消预售制的省份。

海南取消期房预售，以及再度重申全岛限购，被视作在辖区内针对楼市的调控升级。2018年4月22日海南实施全岛限购政策以来，全省房地产开发投资明显下滑，2019年同比下降22.1%，同期商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

疫情暴发以来，海南是罕有针对房地产“加负”省份，更多地方选择“减负”操作。

6日，山东出台的《意见》指出，2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目，视情增加1~2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。

中原地产研究中心提供的数据显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。

针对多地出台宽松政策，市场普遍预期2020年楼市政策环境将相对宽松。中国指数研究院预计，3月将有越来越多城市跟进，并且政策惠及的内容将更加完善。在此政策利好下，房企摆脱疫情影响，走向平稳运行的步伐将加快。

克而瑞研究中心也发布报告称，预计在疫情结束后，中国房地产将进入到一轮长期平稳发展，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是房地产行业的主旋律，房地产行业也仍将继续发挥中国经济压舱石和稳定剂的作用。

不过，国家层面对于“房住不炒”的基调并未放松，“稳房价、稳预期”的目标对各地楼市调控的政策拿捏提出更高挑战。截至目前，涉及楼市松绑的城市，以三四线城市居多，一二线主要城市大多没有明确调整。

3月3日，广州曾发文拟取消商服类项目（公寓、商铺、写字楼）限购政策，但在第二日，该政策便从相关政府网站上消失，至今未有进一步说明。广州市建设局相关人士对第一财经表示，一切以官网公告为准。

在分析人士看来，海南与山东等地方出现调控方向相反的做法足以显示“房住不炒”主基调下，地方如何更好探索“一城一策”的楼市政策调控边际。广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，楼市当前调控的难点在于如何实现防范经济的系统性风险与确保房价平缓回落并挽救地方经济颓势二者之间统一。

“虽然政府新近提出了发展‘新基建’以刺激提振经济，但是远水不解近渴，房地产作为地方经济的支柱性产业的地位并没有发生改变。‘稳地价、稳房价’的同时，如何‘稳预期’就是考验地方政府拿捏政府的管理智慧。”韩世同指出，地方政府调控中也要严格防止借救市之名松绑楼市而引起新一轮楼市价格上涨。

需密切关注楼市动向

2月以来，中央积极强化金融支持，开展多次释放流动性操作，加大货币信贷支持力度，资金面的相对宽松，楼市再度升温预期正在抬头。市场已快速作出反应，近几日，地产股已走出一波上涨行情；而楼市上，购房者重新回到市场的迹象已经显露。

7日，广州亚运城推出8.8折优惠促销，案场人气旺盛，一扫2月售楼部门可罗雀的阴霾。

同一日的深圳，年后首个2000万级豪宅盘招商太子湾·湾玺入市。据了解，至当日晚间，该盘推出的104套豪宅已悉数售罄，日光再现。

多位前来现场的人士告诉第一财经记者，主要是看中了楼盘的投资价值。一位车牌挂着粤港两地牌的陈姓私家车主称，两天前，他就有听身边朋友在议论招商太子湾。“实在不知道买些什么产品来投资，想来想去还是这种好地段又站在政策风口的楼盘最安全稳妥。”

第一财经记者在该盘现场看到，不少人挤在售楼部。出于安全防护考虑，项目很快就被蛇口街道办等要求限制人流暂停接客。

有市场人士透露，2月下旬以来，部分担忧量化宽松导致货币贬值的购房者，便萌生买房避险的心态，不少豪宅楼盘均迎来今春首批成交。

汇生国际融资总裁黄立冲在接受第一财经记者采访时也表示，只要货币宽松、疫情持续的基本环境不变，既得利益者基于资金避险、忌惮资产贬值缩水的核心诉求，主动寻求锁定高保值增值的投资产品的现象就仍会是个新趋势。