蛋壳公寓“租金贷”被调查：带血的金融游戏

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蛋壳公寓“租金贷”被调查：带血的金融游戏

作者 | 在家码字威斯克

终于，因为业主聚众维权，蛋壳公寓引起了监管层的注意。

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深圳市政法委发文

2月18日，中共深圳市委政法委员会（简称：深圳市政法委）向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

文中表示，在处置过程中，我委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款，提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的涉稳风险。请你们高度重视，尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓，及我市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

请将排查和工作开展情况于2月18日下午17点前报我委。

如今，本就运营压力爆棚的蛋壳，不单要应对业主和租客的投诉，还要应对监管层的“排查”，可谓雪上加霜。

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左手免租右手收租

其实，此次蛋壳被查，颇有些自作自受的味道。

早在2月初，就有媒体报道，蛋壳因为在疫情期间，一方面要求业主免除其1个月的租金。另一方面，则是有相当多的租客反映，蛋壳并没有减免租金。如此一来，便能达到只进不出，空手套差价。

并且，蛋壳在不同的地区，还有不同的措施。

譬如在北京，有的房东在争取后，这两天收到了蛋壳这一个季度的房租；而有的房东则需要和蛋壳商量，最后看谈下来免多少天的租金。

而在苏州，则是蛋壳直接通知房东，要免一个月租金，并且剩下两个月租金也延后一个月交，没有商量的余地。房东不同意的话，蛋壳就一直派不同的人打电话，直到房东同意。

甚至在有些地方，蛋壳直接威胁房东，如果走法律途径，只给赔偿两个月，诉讼期间房屋得空置不能租用！

一位天津的业主向媒体说，自己曾明确向蛋壳表示，不接受免租期的设立。但一位工号为5144的工作人员却说，免租期的设立属实，业主不能拒绝免租期的设立，并且未来也不会对业主进行补偿。

据说蛋壳公寓这次沟通了 7 万套房源的房主，只占蛋壳 40 万套房源总量的 17.5% 。但要是按每套房子月租4000 元来算的话，蛋壳相当于一下子截留出了 2.8 个亿的可用现金！

正因为此，蛋壳公寓遭遇多地业主的维权投诉。据悉，单单深圳地区的维权业主，就达到上千名。

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类似P3P的骗子模式

既然业主免收租，那么租客按道理也应该免交租。

但事实却是，因为“租金贷”，蛋壳早就从金融机构拿到了一整年的房租，而租客还是需要每个月，向金融机构还款。

蛋壳公寓的IPO招股书曾披露，“租金贷”是蛋壳公寓的主要资金来源之一。

所谓“租金贷”，是指蛋壳公寓与金融机构合作，以贷款的形式，从金融机构一次性拿到合同内的租金，租客则将每个月的租金交给金融机构，偿还贷款本息。公开资料显示，蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构不仅有应花分期、会分期、任买分期，也有微众银行、网商银行、中关村银行。

这种模式的好处在于，金融机构会直接将合同内的租金一次性转给蛋壳，而蛋壳便可以直接拿着租金，去扩张新的地盘，所以大家能看到蛋壳这两年房源暴涨，都是大家贷款借来的。

这种拿租客信用抵押，借款来扩张的模式，在前几年房租市场没饱和时还比较有用，因为一直有新租客来补旧窟窿。可到后面，新租客越来越少，扩张的房源租不出去，房屋空置率暴涨，这模式就玩不下去了啊。就这个扩张模式，已经玩暴雷了多少公寓品牌。

其实，做二房东本就是个风险很大的事情，只能赚赚其中的小差价，而且还要面临如果租客拖延交租，就需要自己投钱进去补的风险。而蛋壳还和网贷合作，便将这种风险，用金融杠杆放大了很多倍。

要知道，在这种模式下，租客的钱不会马上给到业主，而会在长租公寓手中停留相当长一段时间，这些截流下来的资金沉淀，就成了现金流。长租公寓有了现金流当然不会这么干放着，肯定要拿出去搞事情。至于是用来炒股、用来盘房，还是用来搞“庞氏”，那就没人知道了。

微博知名财经博主八大山债人更是直言，这种长租公寓的二房东模式，是个P3P的骗子模式。

他表示，二房东就是搞P3P，以前的二房东吧，没有金融工具，只能挣点价差，比如房东收1万，租客叫1.2万，二房东每个月收0.2万。但还得担惊受怕，怕租客不交租金了，自己还得掏钱给房东，每个月怕1次。

后来，有了P3P后，二房东们就都升级了。

1、原来房东收1万，我还给你贴装修费，把你的烂房子用烂材料毒材料，装修一下，你总得给我3个月的装修期和免租期吧。然后10天装完房子，20天租出去，多收租客2月房租。这里就2.4万房租收入，减掉烂毒材料的装修费，顶天1万块，先挣1.4万。

看看，以前当二房东，1个月挣0.2万元，现在出个装修费，蒙骗一下房东，就能先挣1.4万，简直鸟枪换炮啊，你干不干啊？

是我我也干……

两边都得罪了，蛋壳以后的故事怎么讲？

据了解，蛋壳公寓成立于2015年，隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司，在长租公寓市场可谓是明星品牌。

2020年1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所挂牌上市，IPO募资约为1.3亿美元（约合人民币9亿元）。

从蛋壳公寓的股东来看，称其是长租公寓界的明星品牌一点也不为过。

目前老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。

不过，有资本青睐，并不意味着日子就好过。

其招股书显示，2017年和2018年，蛋壳净亏损额分别为2.7亿和13.7亿元。2019年前九个月，净亏损扩大至25.2亿元。与上述时间段同期，其现金流为负1.1亿、11.6亿和16.3亿元。

还有一点值得注意的是，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

这意味着，蛋壳通过金融机构获得的款项，大大高于其收到的租金。这也意味着，在蛋壳以“租金贷”模式支付租金的人数，远超直接支付租金的租客数量。

那么，如果长租公寓方资金链断裂，租户将面临双面夹击的困局。一方面要被退租，另一方面还要还款。

如今，因为一场疫情，使得原本隐藏在其背后的“租金贷”，暴露无遗。而蛋壳，在得罪了几乎所有房东和租客后，更是收到了监管部门的调查，这家长租公寓以后的故事，怕是很难继续讲下去了。

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