金科股份拟发行23亿公司债 激进拿地杠杆率高企

新浪财经讯 2月16日，金科股份发布公告，拟发行2020年第一期公司债，发行规模不超过23亿元，最终的票面利率由发行人和承销商通过市场询价协商确定。

根据克而瑞发布的数据，2019年金科股份销售大幅增长，已经超过全年1500亿元的目标。不过在销售迅猛增长，激进拿地背后，公司的杠杆水平也保持在高位。截至2019年三季末，资产负债率为83.85%，净负债率为157.89%，货币资金不能完全覆盖短期债务，存在一定资金压力。

金科股份拟发行不超23亿公司债 目前杠杆仍处较高水平

2019年12月，证监会核准金科股份发行不超过50亿元公司债券的申请。本次为首期发行，规模不超过23亿元，期限分为3年期与5年期两种。目前票面利率还未确定，不过从2019年以来最近几期发行的公司债和中期票据来看，利率在7%左右。

目前金科股份杠杆处在较高水平，截至2019年9月末，金科股份总债务为1052.29亿元，较年初增长24.07%，资产负债率为83.85%，净负债率为157.89%，均处在较高水平。

再看公司的债务情况，截至9月末，短期债务343.99亿元，占总债务比重32.69%，而账面货币资金为309.64亿元，货币资金不能完全覆盖短期债务，存在一定资金压力。

前三季度，公司经营活动现金流整体呈流出状态，现金流净额为-54.57亿元，而上年同期为17.18亿元。

2018年受益于销售回款的迅速增长，经营活动现金流净额由负转正，当年全年回款1051亿元，同比增长84%，回款率达到88%。而2019年公司的销售与回款同比仍在大幅增长，从预收账款来看，截至三季末预收账款为1043.18亿元，同比增长近50%。而公司经营活动现金流净额却由2018年同期的17.18亿变为-54.57亿元。

现金流大幅流出的主要原因是，2019年的激进拿地。

2019年前三季度，金科股份新增土储计容建面2446万平方米，合同投资金额614亿元。2018全年新增土储与投资金额分别为2054万平方米、700亿元。2019年前三季拿地金额几乎赶上2018年全年。

金科股份在业内以跨周期拿地著称，事实上从2016年起，公司就加大了拿地力度，从2017年到2019年上半年，公司新增土储建筑面积分别同比增加103%、153%、182%，而同期销售面积分别同比增加68.94%、59.19%、20.37%，新增土储建筑面积增速大于销售面积增速。

截至2019年上半年，金科股份可售建面约5600万平方米，对应货值5433亿元。

从区域来看，2017年金科股份新增土储基本位于二线城市，2018年后三线占比逐渐增多，2019年三线占比达到76%。

1月销售逆势增长17%

目前金科股份尚未披露1月份及2019年全年销售数据，根据克而瑞数据，2019年金科股份实现销售金额1803亿元，超过了全年1500亿元的目标。这是公司在2018年销售破千亿的基础上，再度实现大幅增长。

根据克而瑞的数据，公司1月份实现销售额86.9亿元，同比增长17.12%。这在一月份大部分公司销售数据同比下滑的房企中显得独树一帜。

根据公司公告及克而瑞数据，2020年1月TOP100房企全口径销售额较去年同期下降12.7%，即使头部房企也未能例外，34家去年处于千亿规模之列的房企中有25家合同销售金额同比下滑，下滑幅度超20%的有12家。

总体来看，在重庆区域金科股份保持着绝对优势，2017年重庆收入159亿元，2018年增长到257.99亿元，增幅达到62%，重庆收入占比达到60%。重庆基本盘的稳定在一定程度上增加了公司的确定性。

除了重庆外，其他剩余可售面积主要位于济南、合肥、天津、成都、长沙等城市，一二线可售面积占到总土储的近50%。

最近中诚信给予了金科股份AAA级的债券信用评级，认为其较大规模的已售待结算资源为未来业绩增长提供了保障。持续增长的签约销售金额与顺畅的融资渠道为债务偿还提供了有力支撑。

未来随着行业竞争加剧、区域分化以及三四线去化压力的到来，金科相关项目是否仍能保持目前的去化速度，还需要进一步观察。