华东收入占比36% 疫情或重创租金依赖的万达

来源微信公众号：财经涂鸦

作者：步摇

“万达商管是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢。”

一场新冠病毒的来势汹汹的经济效应已经有所显现。餐饮行业在叫苦，称账面资金撑不住几个月，除了餐饮外，旅游、交通、零售和商业地产等都有大幅影响。

而在全民抗击疫情下，商业地产率先举起大旗进行免租，据不完全统计，已有数十家商业物业企业发布减免租金政策，涉及全国近600家百货、购物中心。

1月28日，万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户，从1月24日至2月25日内的租金及物业费全免。截至2019年底，累计开业的万达广场达到323座。对此，有房产研究机构预计，万达将减免租金30亿-40亿元。

据之前报道，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，租金收入384.8亿元，2019年万达广场出租率99.9%，以减租30亿计算，减租预计占全年收入的7.8%。

据公司官网介绍，万达集团创立于1988年，已成为以现代服务业为主的大型跨国企业集团，公司旗下有万达广场、万达影城、万达酒店、万达文化旅游城、万达宝贝王，2018年企业收入2143亿元。万达商管集团为商业物业持有及管理运营企业，商管集团业务主要为万达广场，截至2018年底，万达商管已在全国开业280座万达广场，累计持有物业面积3586万平方米，年客流38亿人次。

租金收入稳步年增长20%，万达命根子是万达广场

据万达集团209年初公布的业绩显示，万达集团2018年收入为2142.8亿元，万达商管集团收入376.5亿元，完成计划的101%，同比增长25.9%，租金收入328.8亿元，租金收缴率100%，万达酒店管理公司收入14亿元，新开业万达广场49个（不含转让资产项目），其中轻资产项目19个，新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。

万达商管是万达集团重要的收入来源，万达商管主要的收入来自于万达广场的租金收入以及少部分万达酒店的管理收入，在2017年和2016年甚至占据万达集团整体收入的一半。根据2018年内地商业地产企业的营收和租金排行榜显示，万达商管的营收高居第一位，而处于第二位的华润置业，营收仅有68.6亿元。

（数据来源：万达集团官网）

2017年和2016年，万达商管业务还纳入了其他业务，而到2018年，万达引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，后者340亿元入股万达商业。同时万达商管承诺，在1~2年内消化房地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业，在2018年商管业务的收入也主要体现为万达广场的收入。

其中，2016年租金收入195.8亿，2017年为255.2亿，2018年为328.8亿，2017年比2016年增长23.2%，2018年比2017年增长22.4%，租金收入连年增长，以2018年计算，租金收入占总收入的87.3%。

万达广场的租金收入增长更为形象的例子是，在2018年的集团报告上，万达集团董事长王健林提过，举个例子，上海五角场万达广场在2006年12月开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。

租金收入带来的增长不光是是账面上的，在发展方向上，万达早就对万达广场寄予厚望。

在2016年万达集团的会议上，万达表示，虽然今年地产收入仍大于租金收入，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。王健林甚至在会上表示说，我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。

2017年在集团总结会上，万达集团披露万达集团2017年收入中，服务业收入占比63.4%，服务业收入中，租金收入占比约18%，增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长，租金是最长期稳定的现金流之一，且利润比例高。

2018年万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。万达集团表示，万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团，这是集团收入中最具增长性和最可靠的部分，再过几年，万达租金收入或达到千亿。

王健林甚至表示：“我和几位企业家朋友聊天，说万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。”

在未来，万达广场的扩张也将以轻资产为主，王健林公开表示，新开业的万达广场至少70%以上是轻资产，这意味着，未来万达依然是“房东生意”，租金占收入比重只会持续上升。

疫情影响：武汉影响或有限但华东疫情加重则大伤筋骨

受疫情影响，本次万达的免租期为33天，涉及的资金为30-40亿，武汉成为此次新冠病毒的重灾区，病情影响或将持续半年，而在武汉和湖北之外，华东地区疫情也值得注意。

根据丁香园截至2月5日的数据，目前疫情最严重的地区分别为湖北、浙江、广东、河南和湖南，全国确诊24433例，其中湖北为16678例，浙江为895例，广东为895例，河南为764例，湖南为661例。

万达的官网显示，截至2019年年底，万达广场已开业323座，其中湖北14座，浙江18座，广东22座，河南14座，湖南6座，湖北万达广场数量占比为4.3%，疫情最严重地区前5名，数量占总数的23%。

（图片来源：万达官网）

据大连万达商业管理集团股份有限公司《2018年年度报告》显示，万达广场营业收入前五分别为成都万达，德州万达，呼和浩特万达，荆门万达和乐山万达，2018年，这五家年收入达到1800万，占公司全部营业收入的1.86%，其中荆门属于湖北省，在今年疫情情况下，荆门的收入或大受影响。

据大连万达商业管理集团股份有限公司《2018年年度报告》

据2018年年报显示，按成本和算法长期股权投资收益，2018年和2017年，武汉经开万达广场2018年取得2.1亿收益，2017年收益为2亿，武汉武昌万达广场2017年收益为4.26亿，宜昌万达广场2018年收益为2.95亿，黄石万达广场2018年收益为2.8亿，襄阳万达收益为4.64亿。

受疫情影响次于武汉的浙江地区，杭州拱墅万达2018年收益为3.35亿，温州龙湾万达1.8亿，温州平阳万达2018年收益为2.62亿，2017年收益为3亿。

追溯到更早万达在武汉的大手笔投资还包括，投资500亿元人民币建设的武汉中央文化区，投资38亿的武汉万达电影乐园以及投资40亿的汉秀，而这些在疫情严重的武汉，今年都会受一定程度的影响。

不过更大的盈利威胁是来自于华东地区。

根据大连万达商业管理集团股份有限公司《2018年度公司债券受托管理事务报告》显示，大连万达商管集团2018年华中收入35.03亿，占总收入比10%，2017年35.4亿，占比10.55%，而华东为126.55亿，占总收入比36%，2017年为121亿，占总收入比36%。

（数据来源：2018年度公司债券受托管理事务报告）

华东地区占据万达广场收入的36%，江苏的万达广场拥有31座，是全国最多万达的地区，上海也拥有10座万达，安徽有19个万达。

而在这些城市的疫情情况中，安徽确诊530例排名第7，江苏确诊341例排名第9，上海确诊243例排名13。

安徽江苏和上海都是华东万达的重镇，且华东地区的收入占比近四成，如果华东疫情加剧，那才真的会让万达大伤元气，全年盈利严重受损。

一场疫情可能又会带来商业地产龙头的重组。