葛洲坝中国府项目亏本赚吆喝 昔日地王难逃惨淡结局

曾经风靡一时，葛洲坝“地王”缘何逃不开惨淡结局？

“曾经风靡一时的‘地王’，

如今却光景惨淡”

一场历时三年的布局，在喧嚣尘上的猜测中揭开面纱。

2016年，葛洲坝的一场32.8亿元的“豪赌”震惊了房地产行业。当日，葛洲坝经过25轮竞拍，以32.8亿元拿下江苏南京和西南G14的住宅用地，楼面价高达45213元每平方米，地价甚至高于当时板块内新房均价，成了南京名副其实的“地王”。

此后的三年，业内对于葛洲坝手中紧握的“地王”项目有过无数的猜想。

终于，2019年年末，葛洲坝“中国府”（以下简称“中国府”）项目正式入市，相比其声势浩大的拿地场面，中国府的入市可谓有些“寒酸”。

不得不卖，中国府亏本赚吆喝

“国府”系是葛洲坝地产旗下的高端产品，目前在全国只有三个，分别是：均价在12.5万元每平方米的北京中国府，均价在3.5万元每平方米的合肥中国府以及南京中国府。

为了给“地王”增值，葛洲坝也是下足了本钱。

据中国新闻周刊了解，此前项目方透露葛洲坝南京中国府这个项目精装标准或将超万元。同时，项目还将应用5G科技系统，主要包括绿色健康（GREEN）、德系精（GERMAN）、工业集成（GATHER）、智慧互联（GRASP）和服务增值（GAIN）五大子系统，涵盖业内先进的110余项技术。

葛洲坝中国府项目于2019年1月公开了示范区、样板间及户型图，一度被认为即将首次开盘。

2019年8月，中国府已公开售楼处、示范区和样板间，但是项目需要验资300万才可以预约参观样板间。

据凤凰网房产报道，有许多人曾给葛洲坝南京中国府算过一笔账：项目地价45213元每平方米，如果按照6000元每平方米的建安成本来算，再加上5G科技，约10000元每平方米的装修费用，那照此保守估计，葛洲坝南京中国府至少要卖到65000-70000元每平方米的价格，当然，开发商肯定还抱着冲刺8万每平方米的梦想！

高地价、高精装标准、顶级豪宅定位给葛洲坝南京中国府赚足了市场的眼球，但也成为了成就中国府的一把双刃剑，中国府的放风价水涨船高。然而在“房住不炒”的政策下，河西中部新房限4.5万元每平方米、河西南部新房限价3.5万元每平方米的背景下，中国府的上市路可以说要迈过很大的门槛。

2019年12月24日，有多家媒体宣称葛洲坝南京中国府将要首开，但是均价为6.4万元每平方米。消息一出，舆论哗然。但随着当晚销售许可证的正式落地，所有的猜测也转为唏嘘之声。

每平方米8万元的梦想价格与每平方米6.4万元的实际价格相差甚远，很多人质疑，中国府是否是亏本买卖？一位不愿具名的资深房地产分析师则认为，亏本倒谈不上，只是赚的不多而已。此外，根据葛洲坝2019年半年报显示，其在葛洲坝南京中国府项目上已投入资金约55亿元，“微利离市”甚至是“微亏离市”基本已成定局。

那么，葛洲坝地产南京中国府项目此前一直不愿入市，近期为何如此仓促入市？

一位接近中国府项目的工作人员向中国新闻周刊透露，这次开盘实属无奈，有消息传言是房管局紧急通知的。此外，据置业顾问表示，此次开盘是迫不得已之举。

中国新闻周刊了解到，南京中国府的项目此次开盘仅有57套房，据售楼处消息，230平户型已经售完，290平户型房源还有少量。

据媒体报道，针对葛洲坝南京中国府高价入市，南京住建局在12月25日下午召开专项会议回应：南京市场一直坚决贯彻中央抑制房价上涨的重要决策，坚持“房住不炒”定位，并用一城一策的调控措施，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，在全市房地产平稳发展的前提下，我们也努力化解前期积累的高价地的遗留问题，保持房地产市场的平稳健康发展。

轰动一时的葛洲坝中国府惨淡收场。后续是否还要继续推动剩余楼盘的开盘，仍要交给时间来验证。

历尽波折的“地王”中国府，仅仅是葛洲坝手中握的“地王”项目之一。

“壕”得起，“耗”不起

2015年6月份，葛洲坝就以11.04亿元价格拍下上海青浦区一幅商住用地，楼面单价为2.73万元每平方米，创造了青浦区楼面价地王。

2015年10月，在北京市一场历经104轮竞价的土拍中，葛洲坝地产最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房摘走丰台区花乡樊家村危改地块。

2016年6月份，葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为每平方米2.21万元；以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元。这两块地均创造了楼面价地王。

2017年6月份，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。

可以说，从2015年开始，葛洲坝的“地王”之路就没有下，而且在持续地放飞自我。

据葛洲坝官方网站消息，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司（简称“中国葛洲坝地产”），是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。彼时，葛洲的战略侧重于国内一线及二线核心城市，囊括京津冀、长江经济带、泛珠三角等经济和社会发展前沿的地区，明确确立了“重点布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止进入三四线城市”的布局战略。

这也为葛洲坝缘何不惜一切创造“地王”做了铺垫。

其实早在2009年的时候，葛洲坝地产仍属于集团的边缘板块，据当年的财务信息来看，葛洲坝地产的营收仅占总营收的0.2%，此时的葛洲坝地产仍是个嗷嗷待哺的婴儿。

时移世易，仅在一年之后，葛洲坝迅速成长起来。

2010年当年，葛洲坝地产的应收就达到了400%，一直到2018年，葛洲坝的战略布局了所有一线城市。从2014年开始，葛洲坝开始走向“高光时刻”，营业收入从62.54亿元增涨到了98.99亿元，即将突破百亿大关，营收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。据克尔瑞数据，2018年，葛洲坝实现地产销售权益金额117.9亿元，正式突破百亿大关，挺身进入TOP200的房企行列。

几年一路的高歌猛进，以及葛洲坝对“地王”的钟爱，都给葛洲坝的资金链带来不小的压力。2015 年开始，葛洲坝的经营活动现金流出现负数。2015年葛洲坝经营活动现金流为-47.50亿元、2016年为-34.28亿元、2017年为-8.24亿元。

2019年葛洲坝前三季度财务报告显示，前三季度葛洲坝实现营业收入约674.22亿元，同比减少9.27%，这已是葛洲坝连续第3次在财报中披露营收同比下降，此前的半年报和第一季度报告中，营收分别同比下降8.12%和9.92%，葛洲坝地产储备土地权益建筑面积为21.34万平方米。

在应收紧缩，土储告急的情况下，葛洲坝只能再次增兵。

11月21日下午3点，广州南沙出让横沥岛“巨无霸”地块，被葛洲坝地产、广州南沙城市建设投资有限公司、南沙国际金融岛（广州）有限公司以44.76亿元拿下，折合楼面价每平方米8090元。

而这个项目是否能成为葛洲坝的新起点，是否能为葛洲坝创造新的高光业绩，仍待时间来检验。