房贷利率变轨前夕：13地确定加点下限 中介卖焦虑无效

距离央行定下的房贷利率变轨时间节点10月8日，仅剩下两周时间。

根据9月20日公布的新版LPR第二次报价来看，主要与房贷利率挂钩的5年期以上品种保持在4.85％不变。由于10月8日起房贷将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这也意味着10月8日后新发放的住房贷款中，首套房的利率将不低于4.85％，二套房将不低于5.45％。

时代周报记者统计发现，目前“北上广深”四地已有两地公布加点细则。已确定细则的北京和深圳两地的房贷利率较之前有轻微上升，但总体稳定。其中，北京的首套房贷利率将较此前高1个BP，二套房贷利率较此前高2个BP；招行深圳的首套房贷利率将较此前高0.5个BP，二套房贷利率较此前高6个BP。

广州和上海仍未见动静，当地银行、中介和机构人员均向时代周报记者表示，目前还未听说具体加点规则。珠三角某国有大行林先生（化名）向时代周报记者透露：“具体的执行方案还未下发，但预计换轨之后房贷利率会有小幅上升。”

“涨是现在的普遍现象，而降也是合理现象。” 苏宁金融研究院高级研究员陶金对时代周报记者表示，各地对于加点下限的规定，体现了房地产市场在因城施策下，政策层对于房地产市场调控的决心。房贷利率变轨前后的形成机制是完全不同的，既然不同，新利率略高或者略低都属于较为正常的现象。

13省市确定加点下限

据媒体统计，截至9月17日，已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限。

其中招商银行深圳在全国“首吃螃蟹”。

8月25日，央行公布房贷利率定价将采取新机制后，时隔不到两周，9月5日，招行深圳便拿出了房贷利率挂钩LPR的方案—执行首套房贷利率以LPR加点30BP形成，为5.15％；二套房贷利率以LPR加点60BP形成，为5.45％。

9月16日，北京多家银行公布的定价方案为：首套房以LPR加点55BP形成，为5.4％；二套房以LPR加点105BP形成，为5.88％。

此外，有消息传出苏州已有多家银行房贷执行LPR利率，其中招商银行、邮储银行加点规则为：首套房以LPR加点128BP形成，为6.13％，较此前高0.5个BP；二套房以LPR加点150BP形成，为6.35％。

时代周报记者从苏州当地房地产行业机构及当地银行个贷经理处了解到，上述消息基本属实。

当地某建行支行个贷经理9月22日告诉时代周报记者：“即使你现在提交贷款申请，这一笔贷款也是按照LPR加点形成利率，而不是此前的基准上浮。因为审批需要时间，审批下来也是10月8日之后了。”

但也有银行和城市进展缓慢。上述珠三角的林先生向记者表示：“开了好几次会了，但一直没有具体的方案出来。”

杭州和上海两地中介人员也向时代周报记者表示，目前房贷利率挂钩LPR的方案还没出来。

“现在杭州房贷利率还是按照4.9％的基准利率上浮10％形成，为5.39％。”杭州某房地产中介机构中介人员严先生告诉记者。

而上海则更加复杂。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时代周报记者：“目前上海房贷利率挂钩LPR的机制还没有出来。但此前上海房贷利率按照基准利率9.5折执行，为4.655％。根据央行公告，新的房贷利率定价机制已经截断了下限，最低需以LPR执行。在此基础上，上海的房贷利率将大概率上浮。”

中介贩卖焦虑未奏效

利率变轨对市场影响如何？购房者还未完全作出反应。

上海购房者周小姐告诉表示：“最近工作太忙了，还没来得及了解。但是看过一个计算，每个月房贷也就多几十块，就没太在意了。”

房贷利率小幅上升未明显增加购房者还款压力。以北京为例，如果贷款300万元，按30年等额本息的方式进行还款，那么整个贷款期限的利息比之前分别多出7863.18元（首套）、16117.26元（二套），平均每月多出21.84元（首套）、44.77元（二套）。

但一些中介却利用这个契机，鼓吹购房者尽快买房。

9月20日，广州一名中介在朋友圈展示了一张房管局现场图并表示：“在政策落地之前房管局变得热闹了很多，买房的朋友请尽快，避免10月8日贷款利率上调，无缘无故给多利息！”

不过在市场人士和专家看来，中介这种营销方式收效甚微。“由于加点下限的存在，房贷利率在新形成机制下，可能在短期内略有上升。但是这种上升的幅度在短期内非常小，预计不会对市场成交造成较大影响。”陶金分析认为。

克而瑞苏州和常州片区总经理戈文问在接受时代周报记者采访时表示：“市场是否会受利率变轨影响，驱动恐慌性成交，并导致成交上行，尚言之过早。”

根据房天下及克而瑞数据，在央行公告房地产利率即将变轨后的四周，苏州维持在1500 1800套；广州则在900 1800套之间大幅波动，但均未超出全年波动范围。

即使从全国来看，楼市的交易量也较淡。 “‘金九’开局的上半月，35城新房成交同比、环比均下跌了7％。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“此前重点城市已经连续跌了2个月，‘金九’上半月在这个基础上还在跌。”

实际上，在今年严控房地产相关信贷的政策背景下，购房者面临的真正问题并非是房贷利率微升。

广州一位李姓购房者告诉时代周报记者，他从今年9月开始申请房贷，跑了12家银行，但到现在仍然“颗粒未收”。“其中一个国有大行信贷人员对我说，‘审批难是现在房贷申请的常态。我们也打了好多份报告了，但上面就是批不下来’。”

也许正如另一珠三角省某国有大行员工对时代周报记者所说的那样：“对于购房者来说，今年或许不是房贷的好年份。”