地价房价双低 多房企布局环京楼市

“预计月底开盘，价格大约一万六到一万七，根据排号情况最后确定价格。”9月17日，在河北大厂夏垫的佳兆业悦峰项目附近，一位销售人员表示，该项目是佳兆业进入北三县区域的第一个住宅项目。

悦峰项目为年初佳兆业向大厂本地一家开发商收购而来，项目有5栋楼，目前已经开工，“原来是赢嘉小区的一块地，一直没动工，佳兆业收购过来，合作开发。”上述销售人员介绍，佳兆业在该项目持有95%股权。

通过收购项目进入大厂后，今年4月和8月，佳兆业累计通过招拍挂在大厂拿下5幅土地，包括4幅住宅用地和1幅商服用地。此外，佳兆业通过收购或者合作方式进入固安、永清、霸州、怀来等环北京多个区域。

从2017年廊坊环京区域实施以区县为单位限购以来，原本炙热的环京楼市逐步陷入低谷，与高峰期相比，目前北三县房价已经跌去一半左右。成交量也与高峰期相比减少了近九成左右。

随着京津冀协同发展不断深入，尤其是廊坊北三县区域与通州副中心实行规划、标准、政策和管控等四统一，以及北京新机场通航临近，环京区域楼市再度被重视以来，除了佳兆业外，碧桂园、荣盛、路劲以及石榴地产、京投发展等房企也参与北三县土地竞拍。

大厂本地一位开发商人士告诉经济观察报记者，近一年来，外地房企进入北三县确实越来越多了。“看的还是预期，目前北三县价格差不多到底了，又紧邻通州副中心，政策上一旦有变化，机会还是比较大的。”

房企潜行

佳兆业悦峰项目是佳兆业进入北三县的首个住宅项目，采取方式也是佳兆业最为擅长的收并购。根据公示信息，该项目占地15598平方米，建筑面积4.5万平方米，由5栋8到11层小高层组成，共计335户。

如果不是售楼处门前及工地大门上的标识，即便经常通行102国道的人们，也很难注意到佳兆业悦峰项目。通过收购方式进入大厂只是第一步，4月开始，佳兆业开始通过公开拿地在大厂获取新项目。

今年3月佳兆业还成立大厂佳通房地产，除了并购悦峰项目外，4月，佳兆业1.35亿元价格在大厂拿下2幅住宅用地，2幅土地用地面积合计28亩，容积率为1.3到2。这2幅土地是佳兆业在环京区域首个通过招拍挂方式获取的项目。

7月，佳兆业北京公司在大厂成立佳盛房地产、佳旭房地产、佳岳房地产、佳霖房地产等四家房地产。9月，佳兆业在大厂再次拿下3幅土地，其中2幅住宅用地52亩，价格为2.64亿元。商服用地9.63亩，成交价为2916.66万元。

早在2018年6月，佳兆业就通过与华夏幸福合作的方式进入霸州和固安，在霸州开发区泊心苑项目中持股51%；在固安县牛驼温泉孔雀城香泉苑项目持股49%。这两个项目是佳兆业首次进入环京区域。

2018年7月前后，佳兆业在河北张家口怀来县收购了两家本地开发商项目股权，在怀来佳泓房地产开发有限公司中持有67%股权，在怀来佳宸房地产开发有限公司持有67%股权。

经济观察报记者获悉，佳兆业还计划参与收购阳光100在承德兴隆县的高铁新城部分住宅项目股权。佳兆业和阳光100已经成立合资公司，其中佳兆业持股49%，项目文旅商业运营仍由阳光100持有。

寻得环京楼市商机的不止佳兆业一家，早在2016年前后，碧桂园即通过合作方式介入燕郊碧桂园时代城和力宝凤凰城两个项目。今年3月，碧桂园和合作方通过招拍挂在大厂拿下1幅住宅用地。

招拍挂信息显示，该幅土地位于力宝凤凰城附近，用地面积31.71亩，项目容积率1.3到2，成交价为11865万元，约定开工时间为2020年4月20日。今年7月，碧桂园在燕郊以3.63亿元价格获取一幅121.9亩商务金融用地。

另外，今年下半年，荣盛发展和石榴地产也在三河市各获取一幅住宅用地，合生创展在大厂的项目预计在国庆后后开盘销售。

看好未来

2016年北三县楼市最为火热的时候，一大批开发商已经开始纷纷涌入北三县淘金，彼时，由于拿地较为困难，大多数开发商选择通过收并购或合作开发的方式进入，合生创展、碧桂园均是在2016年、2017年进入大厂。

随着2017年环京楼市出台史上最严限购政策，燕郊、大厂等热门区域房价超过3万元价格一路下滑至目前1.5万元，房地产市场邹然趋冷也使得开发商拓展北三县布局被打乱，此后北三县区域极少外来开发商进入。“跌到一万五六的时候，就不再往下走了，这个价格已经保持了将近一年了。”上述大厂本地开发商人士判断，在限购政策没有变动情况下，价格横盘意味着北三县等环京区域房地产市场已经接近见底。

合生创展的一位人士告诉经济观察报记者，合生在大厂项目是从华夏幸福收购而来，该项目收购是正值北三县房价高点，所以拿地价格较高，“最近公司内部测算，土地等成本已经超过预算50%，现在卖的话可能会赔钱，只能等。”

在该人士看来，按照公司以往操作经验，如果销售价格不能实现盈利，项目不会开盘销售，“原计划定的是国庆后开盘，具体还在进一步测算中，如果不赚钱，应该会推迟开盘时间。”

上述佳兆业销售人员介绍，由于是在北三县操盘的第一个项目，佳兆业北方公司对悦峰项目格外重视，销售人员会定期到北京的佳兆业北方总部去培训，“目前在排号，具体开盘时间和价格根据排号情况来定。”

按照1.3容积率计算，佳兆业4月在大厂获取2幅住宅用地楼面价只有3600元/平方米左右，佳兆业9月获取的2幅住宅用地楼面价也只有3800元/平方米左右。目前大厂县城房价普遍超过万元，潮白新城和夏垫房价在1.5万元左右。

碧桂园在力宝凤凰城项目获取的土地，按照1.3容积率计算，楼面价也不过4300元/左右，如果按照2.0容积率计算，楼面价则更低。而力宝凤凰城项目销售均价达到了1.75万元/平方米。

石榴地产在三河李旗庄地块的容积率为1到1.5之间，按照容积率1来计算，楼面价4000元/平方米出头，如果按照1.5容积率计算，楼面价不到2500元/平方米。而附近房价普遍超过1.3万元/平方米。

与北京相比，无论房价还是地价，北三县为首的环京区域相对较低，从地价和房价比来看，显然环京区域盈利空间更大。随着京津冀协同发展、北三与北京通州四统一、地铁平谷县等因素影响，北三县房地产市场潜力成为吸引开发商的重要因素。

上述大厂本土房企人士介绍，在三大经济圈，北京、上海和深圳三大核心城市房价相差不大，但从周边卫星城来看，环北京区域房价最低。“上海和深圳周边的卫星城房价普遍过了2万，北三县离北京这么近，价格只有一万五，现在布局，未来市场稍有起色，可以收割一波。”

成本机遇

与一二线及强三线城市动辄十几亿、几十亿甚至上百亿的土地总价相比，环京区域由于两年多楼市低迷影响，土地价格涨幅相对较小，为部分开发商提前布局提供了窗口期。

尤其是大厂和三河由于临近北京副中心区位优势明显。燕郊距离通州副中心核心区距离只有10公里左右，潮白新城距离则更近。即便是地处燕郊与三河之间的大厂夏垫，距离副中心距离也不过二十公里。

另外，以北三县为首的环京区域也在不断改善基础设施方面建设，以基础实施配套较差的三河为例，2019年用于基础设施建设的划拨用地达到87幅。大厂、香河、固安、永清、霸州等地也有大规模类似土地用于基础设施建设改善。

土地价格相对较低也是开发商积极拿地的另一个原因。目前燕郊及大厂单幅土地价格很少超过5亿元。佳兆业在大厂获得4幅住宅用地成本不到4亿元，今年6月底福成地产在燕郊获取5幅住宅用地成本在7亿元左右。“像我们这种小开发商，拿出几十亿可能有点困难，但是拿出几个亿还是比较轻松的，更何况大开发商了。”上述大厂本土房企人士表示，较低的土地价格和较高的市场预期，让一些开发商从中看到了机遇。

一些本土小开发商也参与近期拿地中，除了燕郊本土最大开发商企业获取5幅土地外，燕郊另一家本土开发商众诚易达在燕郊和大厂累计获取三个住宅项目5幅土地，其中在三河李旗庄获取的两幅土地面积达到了159.89亩，土地总成本接近4.3亿元。“我们近期也打算拿一些地，现在价格还低，拿得起，等大开发商都进来了，价格起来了，就没有我们什么事了。”上述大厂本土房企人士表示，现在拿到地，即便自己不开发，未来和大开发商合作，也可以获取更大利益。

该人士治下的房企规模不大，在北三县仅有一个项目。据其介绍，从2016年前后，已经有多家大开发商接洽商谈收购其剩余土地和在建工程，但都被拒绝了，“在当前市场形势下，自己操盘虽然难一些，但毕竟还有事干，转型哪有那么容易。”“燕郊、大厂和通州就隔着一条河，河那边房价5万多，这边不到2万，这个道理大家都明白。”该人士指出，一方面环京区域土地价格便宜，另一方面开发商对环京市场预期较大，所以提前进入布局。