澳大利亚楼市“冬眠”两年初现回暖迹象 澳元大幅贬值刺激中国人买买买？

自2017年中期开始便热度渐退的澳大利亚楼市最近似乎出现了回暖迹象。

房地产数据分析公司Corelogic的最新统计显示，今年7月澳大利亚主要城市的房价上涨了0.1%，而8月迄今为止则上涨了0.7%，这是触底反弹的迹象吗？

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)在接受第一财经记者采访时表示，自去年第四季度以来，买家通过居外网对澳大利亚房产进行咨询的数量出现了明显回升，不过询盘量增加并不能就此说明需求强劲，但至少意味着市场在大跌后有回暖迹象。

奇米尔称，预计中国买家2019年在澳大利亚房市的交易量大体上与2018年持平，并将随着市场复苏而重新增长。

持久不退的“寒潮”

2011年~2017年，澳大利亚房市经历了一个大牛市，平均房价飙升了52.3%(通胀调整后为35.6%)，但随着当地政府为抑制房价过热而采取了多项降温、调控措施：包括更严格的贷款限制，以及对外国投资者收取更高的印花税、土地附加税等，使得澳大利亚房市在2017年中期之后遭遇了持久不退的“寒潮”。

据澳大利亚统计局(ABS)统计，2018年澳大利亚房价下降了5.53%(通货膨胀调整后为下降7.19%)，且预计今年会继续下跌。2019年第一季度澳大利亚住宅的均价为63.69万澳元(约合305.8万人民币)，比去年同期下跌了7.4%。

ABS6月中旬的数据显示，该国8个主要城市的房价在2019年第一季度同比下跌了7.7%(通货膨胀调整后为下调8.92%)，不但是连续第四个季度下滑，还创下了自2002年开始统计该数据以来的最大季度跌幅。

惠誉评级预计，今年澳大利亚的房价将领跌全球主要国家，并且该国当前家庭债务与国内生产总值(GDP)之比达到了121%，已对国家经济构成巨大风险。

世邦魏理仕(CBRE)预测，今年悉尼的房价将下跌15%~20%，墨尔本房价将下跌12%至17%，不过价格将在2019 ~2020年触底；但对于布里斯班和珀斯来说，未来两年的房价预计将低于2011年的水平。

据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)数据，2018年该国住宅房地产的外国投资者申请数量仅为10036例，不但远远低于2016年巅峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同时，外国人在住宅市场的投资总额同比也下跌了50%，降至125亿澳元(约合600亿人民币)，其中中国投资者目前仍是澳大利亚房产最大的海外买家群体，约占海外买家投资总额的30%。

澳大利亚经济也受到房价持续下降的拖累。2019年第一季度澳大利亚的经济增长仅0.4%，为稳定经济澳大利亚央行年内已降息了两次，将政策利率调至了1%，创下了有史以来的新低。

经合组织(OECD)在一份报告中提到：“澳大利亚的住房市场是该国经济脆弱性的一个来源，自21世纪初以来，(该国)家庭债务激增，而房价翻了一倍。”报告认为，到目前为止，数据表明房价可能会面临软着陆，对整体经济影响有限，但硬着陆的风险也没有完全排除。

悉尼墨尔本拍卖销售清盘率创两年新高

不过，悉尼和墨尔本这两个澳房价跌幅最大的城市，近来似乎出现企稳迹象。

在澳大利亚，房屋拍卖是一种较为流行的销售方式。Corelogic的数据显示，在8月第三周，悉尼进行了500套房屋的拍卖，录得84.7%的初步清盘率，为2017年2月以来的最高纪录；同期墨尔本进行了665套房屋拍卖，初步清盘率为79.7%，已连续5周超过70%。

随着拍卖清盘率的上升，据Corelogic统计，迄今为止8月份悉尼和墨尔本的房价已上涨了约1%，如果该月最终收涨，意味着这两座城市的房价已连续三个月回升。不过目前反弹的力度并不大，与去年同期相比仍下跌了7.6%。

澳新银行的经济学家在一份报告中写道：“从历史上看，这种(拍卖清盘率的)强势预示着房价将上涨15%至20%。”不过报告也提到，鉴于澳元利率从未如此之低，因此房价的走势仍存在相当大的不确定性。大多数经济学家预计，尽管最近房产销售活动激增，但这种好转仍然较为温和。

CoreLogic研究部门负责人劳乐斯(Tim Lawless)表示，澳大利亚房价可能已在7月份触底，他称：“我们还没有真正看到复苏迹象，但我们确实看到了房价正处于稳定状态。”他表示，不仅悉尼和墨尔本，包括布里斯班、霍巴特、达尔文的房价均出现了微幅上涨。

劳乐斯称，促使房市出现回暖的因素较多，其中之一是因为联盟党在大选中获胜，从而使工党倡议的“负扣税”、“资本利得税折扣”等不利于房东的措施没有机会实行；另一个因素则是过去两个月连续两次的降息，并且银行监管机构对贷款的限制也在放宽。

不过劳乐斯认为，房市的复苏将会“相当温和”，而不会是“一个快速的阶段”。

西太平洋银行的消费者信心指数也显示，投资者的“购房时间”和“房价预期”指数均出现了明显反弹。

澳元大幅贬值利好中国买家

墨尔本房地产经纪公司Kay & Burton合伙人兼国际部总监米捷(JamieMi)对第一财经记者表示，由于今年澳央行两次降息，同时澳元汇率大幅下跌，目前的看房人数与去年下半年相比有显著增加，其中不少都是海外的老客户。

澳大利亚Century 21 Shore Real Estate公司首席经纪人戴(Joanne Dai)对第一财经记者表示，中国客户对澳大利亚房产的投资兴趣正在恢复。“今年我的中国客户比上一年大约增加了5%，他们大多都对悉尼Chatswood和达宁港的房子特别感兴趣。”她还称，甚至有已移居美国的中国商人打算将来搬家到澳大利亚居住，美国频发的枪击案让很多投资者担忧当地治安情况。

奇米尔对第一财经记者表示，据居外网统计，2019年上半年中国买家海外购房目的地，澳大利亚排在第三，仅次于泰国和日本。最受中国购房者青睐的澳大利亚城市为墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。中国买家购房意向增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。