房贷利率"对焦"LPR 新定价机制“限低不限高”

如无意外，今年国庆长假过后，住房房贷中“基准利率” “上浮” “打折”等字眼将淡出人们的视线，取而代之的是“LPR”“加点”等新词。

8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》（以下简称《公告》）。《公告》显示，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成。

在LPR形成机制改革完善后的第8日，个人住房贷款利率政策调整的靴子终于也落了地。政策变化，市场最为关心的在于：未来个人房贷利率是升还是降？对居民家庭影响几何？

从时代周报记者获得的市场反馈来看，LPR旨在调节市场利率，本身有下调趋势，但到了房贷端，可能显示出“实升”的状态。

对此，央行有关负责人在答记者问时明确表示：“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

此外，《公告》的各项细则对“房住不炒”、稳定市场的意图非常明显。

“尤其是对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。” 58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示。

限低不限高

《公告》规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

以8月20日的LPR为参考来计算，其中1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。房贷多为5年期以上，因此采用4.85%为定价基准加点形成。另外，1个“基点”为万分之一，那么从全国范围来看，新发放首套房贷利率应不低于4.85%，二套房贷款利率则不低于5.45%。

而此前，我国首套房贷利率定价基准为4.9%，二套房定价基准约为5.39%。将新旧定价机制做一对比可以看出，在下一次央行发布LPR之前，首套房贷利率的定价基准事实上有所下降，二套房贷款利率则有所上升。

不过，公告中的“加点”又是其中的不确定因素。“从目前的实际情况来看，银行加点的可能性较大。”同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者坦言，“按照LPR趋势来看，可能会小幅下降。但各个地方商业银行可能有利率上涨的冲动。原因在于住房交易量下降，按揭量下降，银行利润下滑，上浮利率才能够提升利润。”

但这并不意味着房贷利率上涨空间由此会打开。8月20日，中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上明确，要坚持“房住不炒”，不把房地产当做刺激经济的手段，做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。

政策对二套房则显示了更为严格的抑制态度。“对于热点城市来说，预计二套房加点将会在央行公布的60个基点上明显提高。”诸葛找房副总裁苑承建指出。

《公告》还提出，“人民银行省一级分支机构应按照‘因城施策’原则……确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。多名专家对此都表示，从这个角度来看，个人房贷新定价机制表明了“房住不炒”的态度—“限低不限高”。

“重定价”风险需评估

影响个人房贷利率走势的另外一个不确定因素在于“重定价”。

《公告》显示：“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。”

对此，央行负责人在答记者问时解释称，重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。

“借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。”该负责人表示。

某大型商业银行工作人员告诉时代周报记者，定价基准的变化预计会对未来个人房贷产生较大影响。

“相较于企业贷款，个人贷款更容易受定价基准影响。”上述工作人员解释，“企业贷款是综合衡量给出一个贷款利率，几乎可以做到‘一企一率’。即使在LPR定价机制下，银行也可以根据实际情况确定对企业的贷款利率。但个人房贷则是一个标准化的东西。所以贷款利率定价一变，之前的都会变。”

但是否 “重定价”、以何种期限“重定价”，则是未来购房者和银行需要博弈的一点。

举例来看，如果购房者在2019年10月8日按照4.85%的贷款利率获得了为期30年的房贷，那么以何种期限进行“重定价”，其中存在非常明显的博弈。假如以一年为期，届时的房贷利率有所下降，“重定价”自然可以使购房者获益；反之，则需要购房者付出更多的代价。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对时代周报记者分析，“重定价”在不同周期下，对借款人和银行受益情况不同。若约定周期内LPR下跌小于开始的LPR，则对借款人更加有利，节约购房成本；相反若约定周期内LPR上涨大于开始的LPR，则对银行来说更加有利，银行红利增加。

“整体来说，银行对于市场的把控及走向更加的精准和科学，因此相对而言‘重定价’对银行更加有利。”国仕英直言。

那么，购房者是否可以不选择“重定价”？循着公告，可以找到答案：如果购房者放弃“重定价”，即选择以合同期限为重定价周期。