房地产信托降温 未来收入“顶梁柱”何在

在“房住不炒”基调下，“余额管控”成主流。针对房地产信托的监管不断升级，业务收缩或已成定局，哪类信托业务可以用来“补缺”输血？

多位业内人士告诉《国际金融报》记者，房地产信托一度成为重要收入支柱业务，在严监管“降温”下信托公司下半年将加快业务转型，降低对房地产信托业务的依赖，寻找下一个收入“顶梁柱”。基建信托、资产证券化业务、消费金融、供应链金融等均是可能选择方向。

从“炙热”到“降温”

房地产业务备受青睐，原因一是地产业务单笔规模较大、信托报酬率也相对较高；二是地产公司能够提供底层资产扎实，风险较低投资标的，优质地产企业型客户更是受到信托公司的欢迎。

房地产信托业务一路狂飙，一度成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。就上半年而言，集合信托市场成立的信托项目总计9272.85亿元，其中房地产信托一枝独秀，募集资金达3634.39亿元，占比近四成。另外，投资金额位居集合信托五大投向之首。

房地产信托业务火热的背后也存在风险。百瑞信托博士后工作站研究员谢运博在接受《国际金融报》记者采访时表示：“房地产项目的开发需要一定时间周期。其最终能否兑付，取决于项目能否顺利完成开发、销售并收回投资；但是项目的开发、销售出现问题，房企则出现资金流紧张甚至断裂，该信托项目就将产生兑付风险，这对信托公司的声誉、利润都将产生重大不利影响。”

对此，2019年监管呈现升级态势。监管层先是向部分开展房地产业务不审慎的信托公司开出罚单，再于5月份发布了“23号文”。7月6日，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

受此影响，近期房地产信托业务开始降温。从用益信托监测的数据来看，在6月3日到7月14日的6周时间里，集合房地产信托成立规模分别为161.92亿元、142.62亿元、161.33亿元、187.31亿元、193.53亿元和51.33亿元。

“受部分公司窗口指导及‘23号文’等影响，在7月8日到7月14日一周里，集合房地产信托成立规模下降显著，投资者对房地产信托项目的选择愈加谨慎。”用益信托研究员帅国让对《国际金融报》记者分析：“从目前监管态势来看，监管层对房地产领域风险高度重视，房企融资呈现严监管趋势。预计房地产信托下半年新增规模下降，存量规模压缩显著。”

“存量时代”倒逼转型

在“房住不炒”基调下，“余额管控”成主流。

最近，市场传出关于“光大信托、国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集”的消息。对此，两家信托公司予以澄清。光大信托称实为“余额管控”，国投泰康信托则表示“将继续依法合规地开展信托业务”。另外，多家信托公司表示，正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。

资深信托研究员袁吉伟指出，由于不能新增存续规模，将会较大限制房地产信托增长，加之信托比较有优势的前融路径封堵，四三二项目竞争会更激烈。后续房企融资约束更大，相关房地产信托的风险也会逐步暴露，也需要做好风险防范。

有分析认为，根据监管控制总量的要求，未来房地产信托更多是一个存量市场。在这个存量中，一些大型信托公司已经占据相关份额。因此，监管的要求对一些小型信托公司影响较大。

在谢运博看来，近期监管对房地产信托业务态势趋严，但也并非“一刀切”。大型信托公司在获得项目时更有优势，项目储备更加优质。在监管趋严的背景下，这些项目仍有可能满足监管的要求，因此受到的影响相对较小。

中铁信托研发部黄霄盈告诉《国际金融报》记者，受到影响最大的将是那些对房地产信托业务严重依赖，而业务转型进展又较慢的公司。

“从保持房地产业务总量的基本情况来说，前期总量占比较高的公司有一定的业务空间，但不排除将来政策变动的可能性。在衡量监管对信托公司的影响时，更应该从信托公司对房地产信托业务的依赖程度这个角度切入。”谢运博进一步表示。

基建信托或“上位”

“监管对于房地产信托对下半年发展方向有影响，比如控制房地产业务增量，业务侧重点将从房地产业务转向其他业务。”某信托业内人士李华（化名）告诉《国际金融报》记者：“预计大部分信托公司下半年将加快业务转型，降低对房地产信托业务的依赖。”

在袁吉伟分析看来，此次强力监管是针对房地产信托近两年过于火热的人工降温，也是配合整体房地产调控需求，严监管举措结束时间尚不确定。短期来看，有可能延续至三四季度。即使后续放松房地产信托监管，整体严格程度也或将比过往更为严格。

房地产业务“收紧”趋势下，信托公司下一个业务“顶梁柱”何在？

袁吉伟认为，基建信托有可能成为一种选择。具体来说，自去年以来，基建信托有逐步恢复增长的趋势。不过目前看地方债务可能开始又一轮置换，部分优质资产被银行等机构占有，信托公司所能够获得的合意资产可能并不多，再加上现在低行政级别的地方平台流动性风险和信用风险要高于过往年份，集中发力是有一定难度的。

“消费金融、家族信托等短期都难以成为一种有效弥补房地产信托限制后的业绩缺口，就看各信托公司如何能够把握好资产轮动中的机会，抢占相应的资产领域。”他还指出。

帅国让告诉《国际金融报》记者，信托公司可以探索真正的房地产股权投资，此外，资产证券化业务、消费金融、供应链金融等可能会是一些信托公司的发展方向。

“目前来看，信托还找不到一个可以完美替代房地产的接力业务模式。”李华进一步说道，所以还在尝试，创新业务是信托公司的一个重要的转型方向，但是目前看来赚的钱还支撑不起收入。

“无论是大型信托公司，还是小型信托公司，业务转型都是必经之路。”谢运博表示，大型信托公司各方面的综合实力较强，可以对各类创新业务投入更多的资源，其业务转型之路可能走得更顺。由于部分创新业务在发展初期需要较多的投入，短期内难以贡献大量的利润，小型信托公司可能难以承受，转型压力更大。