上半年净利预降超九成，美好置业转型之路并不“美好”

美好置业（000667.SZ）于7月12日晚披露的2019年上半年业绩预告显示，报告期内，预计归属于上市公司股东的净利润1100万-1400万元，相比上年同期的2.26亿元大降93.81%-95.13%。

一名今年初从美好置业离职的员工对财联社记者表示，公司正逐渐将房地产开发边缘化，重点推装配式建筑的业务，导致利润出现下滑。

“装配式建筑项目的薄利模式，自然会对企业的资金形成较大的影响，对于此类模式来说，若不调整，往往会带来业务受拖累、亏损增大等风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

盈利能力一路下滑

“报告期内，公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期，尚未开始贡献利润。房地产业务板块预售项目期末预收账款近84亿，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入，由此致使结算收入和营业利润较上年同期减少，本报告期业绩同比下降。”美好置业在公告中解释称。

事实上，从2017年度开始，美好置业的盈利能力就一路下滑。过往财报显示，其2017年度、2018年上半年、2018年年度归属于上市公司股东的净利润的同比降幅，依次为0.54%、23.8%、63%。而刚刚过去的2019年上半年的净利润降幅再创纪录。

财报显示，2018年美好置业销售签约额为77.3亿元，仅完成销售目标的77%。截至2018年末，其负债合计153.04亿元，而期末现金及现金等价物余额仅3.5亿元。

或迫于还债压力，美好置业自去年开始转让房地产项目并放缓拿地。去年4月，美好置业转让武汉邓甲村改造项目55.25%股份，税后利润约6亿元。“提高项目转让、变现的速度，提高公司盈利能力。”美好置业在2018年年报中表示。

2018年，美好置业计划签约2350亩土地、增加土地储备约437万平方米，但最终年报披露的新增土地储备仅16.63万平方米（占地面积），与目标相差甚远。

“去年几乎没拿地，很多老员工因为业绩不好年终奖拿的少，今年年初都走了，去年还违约了一批校招生。”上述美好置业前员工告诉记者。

今年上半年，美好置业仍无土地入囊。截至目前，美好置业二级项目储备仅有位于合肥、深圳、苏州、芜湖、西安5块地，合计计容面积为48.46万平方米，约一个中型住宅小区的面积；一级项目储备有4个，分别位于武汉、北京、深圳、合肥，其中武汉项目占地面积3.9万平方米。

近一年半时间，美好置业在武汉无新增项目，被指失守“大本营”。

“由于资本市场融资不畅，公司相应放缓了直接通过招拍挂方式获取土地的节奏。”美好置业曾对外表示。

值得一提的是，该公司此前频繁参与武汉市的城中村改造，先后摘牌汉阳区邓甲村（2011年）、江岸区新湖村（2013年）、硚口区长丰村（2014年）、洪山区建和村（2016年），收购硚口区农利村（2015年）等城中村改造项目，旧村改造为其贡献了主要业绩。

2016年，武汉市改变了土地出让规则，国有建设用地使用权挂牌出让按照“价高者得”原则确定竞得者，开发商提前入场拿地的模式失效。2016年也是武汉土地门槛提高的标志性一年，是年共拍出了17个地王，多由绿地、正荣、融创、碧桂园等外来房企竞得。

“美好置业属于本地资源型开发商，这些年行业竞争激烈，武汉本土房企慢慢都不行了。”一家大型房企武汉分公司内部人士对记者说，“武汉类似的房企还有做旧改起家的福星惠誉，现在已经没什么声音了。大家都明白了福星惠誉的模式，各个村的村委会就自己做了，富了一批人。”

转型方向存疑

今年2月，美好置业董事长刘道明在论坛上公开表示，“九十年代以前的房地产基本没法住了，农村的房子慢慢也要淘汰……这几个原因让中国的房子长期是看好的，我个人的观点是房地产二十年是没有问题的。”

尽管仍看好房地产，美好置业却开启了转型之路。该公司2018年下半年开始大力宣传进行战略升级、多元发展，现代农业业务和装配式建筑业务成为其主要布局方向。据统计，截至2018年末，美好置业新设的装配式建筑子公司共26家，报告期内仅1家盈利，21家亏损。

“装配式建筑虽然是新的工艺，但竞争也很激烈。”上述美好置业前员工说。财联社记者了解到，在武汉，市占率更高的建筑商中建三局也开始了装配式建筑业务。

美好置业的现代农业则包括以虾稻共作为主、小规模特种养殖为补充的第一产业，以小龙虾、大米和虾饲料加工、农副产品和地方特色食品加工的第二产业。

截至2018年底，美好置业现代农业的年度营业收入为567万元，大约为一线城市一套刚需房的价格。今年夏天小龙虾批发价“大跳水”，使其现代农业业务雪上加霜。

为什么要坚持转型？美好置业在2018年年报中称：“通过产业新镇业务为其他业务搭建发展平台，通过现代农业、装配式建筑两大产业的溢出效应夯实新镇产业基础。”

由此可看出，转型是为了服务新镇产业业务，即参与PPP项目。2018年美好置业中标湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP 项目供应商，目前已启动土地征收、土地一级开发、市政道路及还建社区建设工作。

但自2017年财政部发布《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》之后，很多PPP项目被清理整顿。中建八局一名工程人员向财联社记者介绍，“中字头建筑商大部分从2018年就开始严控PPP项目，PPP想重现之前几年的爆发式增长已不太可能。”

此外，参与PPP项目需要大量资金，这对美好置业而言，无疑是一大考验。