杭州女股神栽了! 5600万卖豪宅 5万人围观没人出手, 下周再降价千万？

中国经营报

被称为“杭州第一天价楼盘”，江南里5幢1号，15日在阿里司法拍卖平台开拍——

起步价5600万，单价18万元/平（地上面积311平方米，庭院面积170平方米），堪称杭州单价最贵法拍房！

拍卖房源内景 来源：杭州网

该处豪宅的房东为王女士，但真正的房主是她的母亲——杭州一带小有名气的“女股神”。2015年那轮牛市中，她靠借款炒股大赚一笔，先后买了武林壹号豪宅给儿子，江南里豪宅给女儿。两套房产平均价值数千万。

但股神的好运并没延续到接下来的熊市，特别是2018年上半年一波下跌由于拆借款收不回来，股票接连亏损，不得不司法拍卖房产抵债。位于武林壹号的豪宅已经在去年年底先一步被拍卖。如今，这套江南里也保不住了。

5600万豪宅流拍 5万人围观

拍卖资料显示：江南里5-1号房源，建筑面积约311.3㎡，庭院面积约170㎡，含6个地下车位。庭院内池塘、凉亭、假山、松柏、布置匀停，移步换景。

豪宅、女股神、爆仓、最贵…这一充满关键词的拍卖讯息引发5万多人网上围观，还有30余人去实地看房。

“昨天有三十多个，从9点45看到12点，分好几批，法院带来看的。这是2017年11月交付的，200多平、300多平、400多平的都有，现在入住的还少，一半多还在装修。”

如要参与竞拍报名，需要提前缴纳560万元的保证金。但最终无人出手！16日，这套豪宅第一次拍卖流拍，预计在下周二启动这套房子的二拍。

流拍的原因，除了价格之外，高昂的税费也是主要原因。因为原房东购买不满两年，买家还需缴纳5.6%的增值税，再加上契税等，算下来税费就高达500多万，折算到单价上，每平方米近20万元。

下周启动二拍 或再降千万

而根据法律规定，二拍的起拍价必须低于一拍，降价幅度不得超过之前拍价的20%。也就是说，二拍的起拍价最低或降至4480万，相当于降价近1200万，“女股神”账面损失至少上千万！

之前，法院也了解到，即便她的三处房产全部拍卖，还是不够她还清所有借款，如果江南里的拍卖价格降低，意味着她的债务总额和资金缺口差距更大了。

但是法院也表示，这个说不定，因为是竞拍模式，哪怕起拍价低，如果不断有人加价，二拍成交价未必会低于预期。

如果两次都流拍怎么办？那这栋豪宅就会进入变卖环节，价格是二拍的起拍价。如果60天里有人出价并一次性付款，这套房子就卖出去了。

如果再卖不出去，只要债权人接受，这套豪宅很可能直接用来抵债。

杭州女股神爆仓 输掉三套房

杭州是一个盛产股神的地方。从章建平到孙惠刚，他们大多来自于草根，万元起家，在A股短暂的历史中积累了数十亿财富。

但这个世界哪来这么多股神，更多人只是被之前的运气蒙蔽了双眼。

据此前媒体报道，这位杭州女股神，1963年出生，浙江人。2015年那波牛市，她通过各种关系在借钱加杠杆炒股，赚到了不少钱。接连买了武林壹号和江南里两处豪宅，价值都在数千万元。

然而，在经历了2015年那波巨震后，女股神的多只股票接连爆仓，无力还本付息的情况下，她非但没有收手，还想着再搏一把。

2017年以来，她把位于江南里、武林壹号、湖墅路某80多平方米高层公寓等三处房产陆续抵押给银行，其中江南里抵押后贷款了5000多万元。但2017年去杠杆，以及2018年这波走熊远超预期，很快这笔钱也消耗殆尽。

由于无法按时还款，借款人陆续到法院起诉。去年上半年，她和其中一个原告达成庭前调解，约定在去年9月将2000余万元借款支付原告。可她没有按时履约，原告只好向法院申请强制执行。

最终，上述三套房子都进入司法程序拍卖。江南里这套房子涉及该女股神最大的一笔债务，除了这笔债务外，还有好几起要求她还钱的官司。

55折也卖不掉！北上广深法拍房也不好卖

无独有偶，去年四季度以来，北上广深法拍房呈现倍数级增长，变现折扣率却在下降，有些房子打55折都卖不出去。

今年春节期间，深圳龙岗区一个名为欧景花园的小区内，建筑面积为201.42平方米的一栋复式房产正在淘宝司法拍卖平台上拍卖，这栋房产的评估价为762万元，而变卖价仅为426万元，相当于评估价打55折。可能拍卖正值春节，叠加法拍市场变冷，这栋房产最终变卖失败。

数据显示，2018年，淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次，同比大幅增长61%，尤其是去年9～12月份，国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长，仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山。

单就城市来看，一线城市的市场流动性表现稍好。比如，2018年淘宝和京东北京、上海司法拍卖房产中一拍房产共计分别为1525次、1257次，同比分别增长77%、98%；一拍房产数占总拍卖房产次数的比重分别为68%、71%。

但在拍卖价格方面，2018年下半年，即便是北京和上海，住宅变现折扣率也呈明显的下降趋势，同时，因为起拍折扣率也以相同速度下降，因此，变现价相对于起拍价的溢价幅度基本不变。