2018财年中国对澳投资批准额退居第二 仍为最大房地产投资来源国

2月18日，澳外国投资审查委员会(FIRB)公布了2017-18财年年报。澳洲的外国房产投资批准在上一个财政年度再次暴跌。包括住宅和商业地产在内，FIRB批准的外国投资额回落至2012-13财年以来的最低水平。

来源：FIRB

根据FIRB的数据，2017/18财年共有10,036份住宅房地产投资申请被批准，总额为125亿澳元，不仅是2009-10年度以来的最低总额，批准的申请数量也远远低于上一财年批准的13,198份。

FIRB表示，去年有许多因素可能导致住宅房地产审批数量和价值下降。“财政部商业的证据显示海外买家的需求下降。各州的税和外国居民印花税增加、外国投资申请费、收紧国内信贷以及对资本转移的限制等因素抑制了外国需求。”

据FIRB统计，FIRB批准的外国投资额价值下降中有74%是由于购买新房的批准下降，部分原因是可以出售给海外投资者的新开发项目比例受限。

2017-18年度财政预算案中，对可以出售给外国人的住宅开发项目实行了50%的限制。开发商获得预先批准，允许外国人在指定开发项目中购买新住宅，每个外国人在某一项目中投资累计不得超过300万美元。

从地点上看，69%的住房投资批准位于维多利亚州和新南威尔士州。其中46%的批准位于维州，新州占23%。昆士兰州占17%。人口较少的州的批准率占全国总数的1%至7%之间。

FIRB表示，中资的房地产投资批准额为127亿澳元(包括了商业地产和住宅地产)，中国仍是澳洲地产投资最大的来源国，占比约为30%。但在过去两年中，中资的房地产投资批准额达到了319亿澳元，现在出现了大幅下降。

新加坡和美国分别为78亿澳元和58亿澳元，是第二和第三大房地产投资来源国。澳洲房地产投资批准额为520亿澳元，处于2012-13财年以来的最低水平。

除了国内因素，更严格的贷款标准、今年联邦选举前房产税的不确定性以及由于对价格前景越来越悲观的看法，导致的需求减少，外资批准量下降显然正影响澳洲房产市场。

根据CoreLogic的数据，去年澳大利亚的房价中位数下跌了4.8%，是自2008年以来一年中跌幅最大的一次。悉尼和墨尔本的房价下跌幅度分别为8.9%和7%。这两大城市是前几年外国投资的热点。

随着到2019年初房价持续下降，近几个月建造新住宅的批准已经减少，特别是在公寓市场。公寓通常是受到外国买家青睐的住宅类型。

瑞银(UBS)经济学家乔治萨雷努(George Tharenou)表示，这些趋势可能会持续一段时间。“去年，我们认为外国投资的崩溃是信贷紧缩的七大因素之一。这(FIRB)强化了这种观点。预计对外国人的投资政策不会放松，房地产前景仍在恶化。”

综合其它行业来看，FIRB批准的美国对澳投资在2018财年超过了中国对澳投资。FIRB批准的美国对澳投资从2017财年的265亿澳元增加到2018年的365亿澳元，其中房地产业、制造业、电力和天然气行业大幅增加。

FIRB批准的中国对澳投资额退居第二，从2017年的389亿澳元减少至2018年的237亿澳元之后。在所有行业，中国投资都有所减少。FIRB批准的中国对澳投资额在2016年达到峰值473亿澳元。

澳洲国家安全机构ASIO前负责人欧文(Irvine)表示，FIRB的重点是“确保敏感资产从国家利益的各个方面都得到彻底评估，并尽可能为潜在投资者提供早期指导”。

上一财年，外资对澳投资的第一大行业是服务业，占所有外国投资的39%，房地产是第二大行业，占所有外国投资的32%。

（文章来源：澳华财经在线）