分裂的十年：金融危机如何重塑美国房地产市场

　　从次贷危机酝酿前夕的2006年至2014年之间，美国有近1000万的房主因房屋被法院拍卖售出而失去房屋。

　　次级抵押贷款危机的影响不仅今天仍能感受到，而且不可磨灭地改变了美国人看待房屋的方式和我们生活方式的方式。

　　在很大程度上，美国成了一个“租房”的国家。房地产泡沫破裂后的十年，美国人对房屋的负担能力反而更弱。

　　在经历了住房平权法案后，不同族裔之间的居住条件并没有明显改善。而次贷危机后，贫困家庭的居住条件依然处于崩溃边缘。

　　“租房客”的国度

　　第一个重大变化，是2006年至2016年间，美国变成了“租房客的国家”。

　　一方面，由于克林顿在总统竞选时提出让更多中低收入者拥有住房的政见，以及美国大银行机构放松对购房者贷款的审核，使得许多此前没资格买房的人能以超低首付或零首付从银行贷款买房。

　　也因此，到2006年时，美国的自有住房拥有者比例达到阶段高峰，但随着2007年次贷危机及随后的金融危机爆发，美国房地产市场被打回原形，许多房主失去了房屋。

　　据APM Research Lab的数据，2006年和2016年的最新可用人口普查数据显示，在全美国173个人口超过15万的城市中，租房者的数量在次贷危机发生的十年后远远超过了自有住房拥有者，从2006年的21%大增至2016年的47%。而自有住房拥有者的比例从2006年的79%降至十年后的53%。

　　在这10年的时间里，没有一个城市的租房人数出现了统计上的显著下降，许多城市的租房人数都出现了两位数的增长。

　　同样在这段时间，拥有住房的家庭比例从69%降至64%。这也意味着与10年前相比，如今的租房人数增加了730万户。

　　泡沫破裂后，更难拥有自住房

　　美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，在过去10年因房屋被法院拍卖而失去住房的家庭中，只有不到三分之一的家庭重新拥有了住房。

　　提高贷款标准也降低了住房拥有率。城市研究所（Urban Institute）住房金融政策中心联席主任Laurie Goodman估计，在过去几年里有600万人本可以继续拥有住房，但却无法获得抵押贷款。

　　与此同时，美国房价中位数自金融危机触底之后，已反弹超过50%以上，这意味着过去十年的房地产泡沫破裂已经让位于许多家庭面临住房负担能力降低的危机。目前，住房负担能力已降至2008年以来的最低水平。

　　Marketplace研究认为，上述现象与美国学生贷款增加一倍多的时间点重合，此时的学生贷款总额达到15亿美元，这可能有助于解释为什么千禧一代的住房拥有率约为35%，低于过去50年里的任何一代年轻人。而Marketplace-Edison的调查研究显示，大约75%的18-24岁的年轻人表示，拥有房子仍然是他们的一个重要目标。

　　不同族裔间居住条件差异巨大

　　拥有一个房子是家庭积累财富的主要方式，以确保他们的退休和把钱传给他们的孩子，这意味着住房拥有率的下降可能会产生持续几代人的影响。

　　次贷危机十年后，黑人住房拥有率下降5个百分点至42%，这比白人的住房拥有率低30个百分点。

　　城市研究所（Urban Institute）住房金融政策副总裁Alanna McCargo表示，如今黑人的住房拥有率与60年前《公平住房法案》（Fair Housing Act）通过时一模一样。

　　这意味着，黑人家庭的境况并不比法案通过时更好，经过了两三代人之后，美国不同族裔之间的居住条件差异并没有明显改善。

　　“从租到拥有”的兴起

　　尽管“次贷”曾引起美国房地产市场大崩盘和金融危机，但哪里有市场，哪里就会有产品。在十年前那波因还不起贷款而自住房屋被法院拍卖的危机过后，另一类购房计划在过去几年在房地产市场推广开来，也向那些没有资格申请传统抵押贷款的人提供了一个进入市场的途径。

　　其中一些中低收入者通过“从租住到拥有”（rent-to-own）的交易获得了住房。Marketplace的报告指出，这些交易中有许多都带有房屋所有权的责任，但却并没有很多益处。这类房屋通常价格偏低，不过想要买的人往往要承担昂贵的维修费用和物业税。

　　这类住房的居住者，往往首先是租住在其中，因此也可能像传统租房客那样，突然被驱逐出来。

　　尽管像次贷危机那样，“从租住到拥有”的住房不会像次贷危机那样对经济造成严重威胁，但它可能会对处于崩溃边缘的家庭造成威胁。

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