年关临近房企忙找信托“借冬粮” 成本15%也“有得谈”

临近年底，信托又一次成为驰援房企资金链中的重要一员。

有机构统计数据显示，自11月份以来，已有数十家房企发布境内融资公告，总规模超过千亿元。而在房企融资回暖之际，房地产信托的参与度也在不断提高。据同策研究院监测，2018年11月份，40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元，较10月份环比上涨62.3%。

据《证券日报》记者了解，目前个别房地产信托项目成本突破15%，信托公司对合作名单的选择也更加严格。

年底房企忙“找钱”

信托全方位驰援

强调控之下，房地产市场的一举一动令业内高度关注。到了“钱紧”的年底，房企再次相中了信托这一渠道，两者开始了密切合作。

据同策研究院监测，2018年11月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比上涨近三成。除公司债、银行贷款融资金额有所上调外，信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.30%，增幅明显。

以某上市房企为例，其在近期连续发布5份融资及担保公告。公告显示，其为旗下4家子公司合计提供32.7亿元的担保，其中主要资金均来自于信托公司，交易对手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。并且，来自银行的资金也多有信托身影出没，如通过单一资金信托计划进行投资等。

除信托贷款外，该上市房企还与信托公司展开其他融资活动。据公告显示，其拟与山东信托、融博泰商业保理合作，以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。与其上述子公司的融资金额合并计算，该上市房企预计获得资金超过50亿元。

事实上，除实际发生的信托贷款外，多家大型房企纷纷“绑定”信托公司签订战略合作协议，提前做好资金储备。据不完全统计，自11月下旬以来，已有泰禾集团、正荣地产等多家房企与信托公司签署战略合同协议，获得综合授信达700亿元。

然而，在“房地产融资放松”背后，融资成本的提升却是房企不得不面对的事实。上个月，某大型房企子公司发行总额18亿美元的优先票据，其中包括年利率13.75%的5.9亿美元票据。这一高昂的融资成本令市场惊讶，然而，部分中小房企的信托融资成本更是有过之而无不及。

“13%的融资成本并不罕见，个别项目15%也是有的，毕竟信托公司本身资金成本较高。这还是能进入融资名单的房企，资质不够的或者不符合条件的，项目根本不可能过会。”北京某信托公司业务负责人向《证券日报》记者表示，他所在的公司近期再度调整了房企合作的“白名单”，从“百强房企”收缩为前50位。此外还要结合具体项目情况考察，主要集中于一二线城市，对三四线城市项目暂不予考虑。

业内人士指出，从房地产公司的角度看，房地产业宏观调控持续，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升。加上年末市场流动性紧张，房地产企业对于资金需求上升。随着房地产市场有转冷的趋势，信托公司进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。在此背景下，房企融资也将呈现“马太效应”。

房地产仍是信托

“盈利内核”

在严峻的转型压力面前，多家信托公司的2018年并不好过。因此，在房地产企业频频与信托牵手的背后，既是房企缺钱的直接现实，也是信托公司的主动选择。

此前，曾有某大型信托公司业务人员戏称，“恍惚一年间过去了，挣钱的项目好像还是房地产信托。”而在创新业务方面，无论是消费金融、ABS，还是家族信托、保险金信托，其盈利尚难以支撑公司发展。

仅以11月份集合资金信托产品数据而言，用益信托数据显示，上月集合信托产品发行规模为1593.27亿元，环比减少6.09%；成立规模为1581.05亿元，环比增长43.43%。其中，房地产信托成立规模达到581.35亿元，环比增长48.07%，占比超过三成；平均收益8.47%，跑赢平均水平0.18个百分点。

用益信托指出，信托公司选择房地产信托作为转型期间的业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。

光大证券研究报告则显示，房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而地产的产品规模明显领先其他板块。截至2018年11月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占比为60%。而在2018年新增且明确注明资金投向的信托产品中，投向为地产和城投的产品，仍然占总新增信托规模95%左右的比例，产品投向较2017年更为集中。

报告分析指出，自2016年年中起，在限购限贷等房地产调控政策约束下，国内地产企业的融资环境逐渐低迷，而能承担信托等非标产品高成本的要求的板块并不多，因而信托产品更向地产板块倾斜。2018年下半年房地产板块投向的信托产品发行规模的减少，也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。

事实上，房地产信托作为房企的重要融资渠道之一，在房地产市场宏观调控的背景下，一直受到监管的重点关注。

今年年中，曾有部分信托公司被所属地方监管部门要求暂停新增房地产信托业务，并对存量项目进行整改自查。此外，中粮信托在整体置入上市公司的过程中，也被监管要求说明存续房地产项目情况及应对行业风险的措施，关注程度可见一斑。