仅有六个项目的万创国际，第三次闯关港股IPO前景堪忧

一家只在安徽省布局6个项目的小型房企——万创国际有限公司（下称“万创国际”），近日向港交所递交了上市申请。

这已是万创国际第三次闯关港股IPO。该公司分别于2017年6月及今年2月向港交所递交过上市申请，然而均以申请失效而告终。

而万创国际此前两度上市未果，或与其经营及财务状况不佳有关。规模过小、仅在几个三四城市布局，加之负债率高企，一定程度反映出公司抵御市场风险能力较弱、发展速度较慢等特征。

一位投行人士认为，这样的企业画像，很难吸引投资者的目光。

负债率超激进闽企

“我们的开发主要聚焦在淮南市，很少进入别的城市。”万创国际方面11月27日告诉财联社记者。

万创国际近日公布的招股书显示，至今年9月底共有73.4万平方米土地储备。在这73.4万平方米的土地储备中，正在开发的项目面积达48万平方米，占土储65.4%的比例；待开发的规划建筑面积有19.5万平方米，仅占总土储的26.6%。

招股书中的开发业务明细表显示，目前公司的6个发展项目中，正在开发的为香颂小镇三期、公园里二期及御香山三个位于淮南市的项目，待开发的为藏岛等三个项目。

万创国际规模之小，在其收入也有所体现。招股书披露，公司2015年至2017年收益分别为4.3亿元、7.8亿元和6.3亿元，今年前三季度收益7.57亿元。

一位业内分析师指出，业界此前之所以很少听说过这家公司，不只是由于其土地储备过少，还因为其开发活动限于一两个城市。

从城市布局来看，万创国际的主要业务，很大程度上集中于安徽省淮南市。2003年12月成立的泉山湖置业，则是其在淮南市开展地产业务的重要平台。而在递交招股书前不久，万创国际才走出淮南，在六安市“突击”新增了一个项目。

今年10月，该公司以3.36亿元的价格，收购了六安一幅土地面积13万平方米的地块。

“此前我们的确没有出过淮南，这也是我们首次在六安拿地。”万创国际会计办公室一位人士告诉财联社记者，公司未来计划在安徽省其它地区如六安市，探索新机遇扩展并复制业务并建立市场地位。

从收入及土储来看，万创国际甚至比不上一家大型房企的城市公司，然而其负债率，却一度超过激进的闽系房企。

万创国际公布的信息显示，公司2015年至2017年负债与权益比率（各年度期末净债务/权益总额），分别为568.6%、678.7%和600.8%，至今年6月底才降至88.5%。

而另一财务指标资本负债比率，2015年已高达608.5%，2016年进一步升至716.8%，2017年一度飙至1218%。今年9月底这一指标虽然较前三年有所下降，但仍高达418.9%。

对于高企的负债率，万创国际称，“主要由于公司的总权益数量较少所致。”

两次上市未果之谜

为何万创国际此前两度发起IPO冲刺均无功而返？就财联社所提这一问题，该公司并未给出明确的回复，仅称在公告中有所披露。“我们还没有上市，这一问题暂不便详细说明。”上述万创国际会计办公室人士表示。

据了解，前两次万创国际上市未果因申请失效。协纵策略管理集团创始人黄立冲指出，如果不是被交易所拒绝，而是申请失效，大致有几种原因，包括上市保荐人更换、未在规定时间内回答交易所提出的问题等。

“申请上市期间，招股书、报表等信息需要定期更新，并回答交易所提出的疑问。未能及时回答，可能是材料来不及准备，也可能因为公司认为一些问题回答不了、难以回答，而主动延期。这样做的好处是，没有被交易所直接拒绝，申请失效后，对材料进一步完善后，可重新再次递表。”黄立冲表示。

业内人士认为，财务状况不理想，尤其是前两次申请上市期间公司负债率处于高位，或是万创国际此前申请上市未果的主因。此外，房企布局过度依赖一两个城市，其实面临不小的风险，一旦其布局的市场行情不佳，公司很难有对冲手段，从而导致经营业绩大幅波动。

“对投资人来说，考虑到规模小且成长性不大，购买这类公司不仅风险大且收益较少。对正上市的企业来说，则可能因为认购不足导致上市失败。”黄立冲告诉财联社记者。

出于优化财务考虑，万创国际在债务重组及项目销售两个层面，通过增强企业信用和加速回笼资金，以应对其上市过程中不利的财务局面。

为降低负债，今年7月，万创国际与华融资产订立了债务重组安排。据了解，该公司之所以与华融订立债务重组，而非直接向银行贷款的原因在于，尽管华融授出的借款利率高于银行贷款，但其从华融方面可取得的贷款规模要高于银行。

另一原因是，华融提供的贷款期限一般为两至三年，而银行期限较短，一般为一至两年。“贷款期较长，允许公司有融资需求时，能及时将贷款用于开发我们的物业项目。”万创国际方面表示。

而在项目销售上，万创国际则通过走低价策略加速资金回笼，以减轻财务压力。

其位于淮南的地王项目御香山，去年10月高层公寓报出的均价为8500元—9000元/平方米。“目前高层价格在8000元—8300元/平方米。这个楼盘的楼板价都要3800元/平方米，现在的售价差不多算是贴着成本在卖了。”一位御香山销售人员告诉记者，如果不是公司对资金回笼有要求，其售价会更高。

而万创国际优化财务的措施，能否吸引投资人，仍有待进一步观察。