房贷利率持续上升 美联储加息面临压力

证券时报记者 吴家明

随着美联储多次加息，美国整体利率环境趋紧，住房抵押贷款利率也呈现出攀升势头。据海外媒体报道，Mortgage Bankers Association的最新数据显示，美国30年期抵押贷款利率已升至5.17%，创下自2009年9月以来的最高水平。如果进一步升至6%，则将回升至2008年12月的水平。

在2008年金融危机爆发前的大部分时间里，美国房贷利率徘徊在5%至7%之间，但对于习惯以4%或更低利率获得抵押贷款的美国购房者来说，超过5%的贷款利率让他们猝不及防。目前，美联储正在以抛售美债和抵押贷款支持证券来缩减资产负债表，这一行为被视为加速了市场利率走高。

值得注意的是，今年以来美国30年期抵押贷款利率累计上升了95个基点，这比美国10年期国债收益率同期涨幅还要大，这一基准债券利率今年以来上涨71个基点，从2.46%升至3.17%，这两类利率的息差从1月的176个基点扩大到现在的200个基点。

席勒美国放价指数显示，全美平均房价比次贷危机之前的泡沫高峰时期还要高11.5%。只是，房价上涨、房贷利率抬升既打击了购房者的热情，也令“房价可负担性”正在成为一个危机。数据供应商ATTOM Data Solutions发布的报告显示，2018年第三季度美国住宅可负担指数为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创下自2008年三季度以来的新低。此外，研究机构Black Knight的抵押贷款监控数据显示，目前美国住房月供金额是全美收入中位数的23.6%，这一比例也几乎达到10年前金融危机爆发时的水平，显示美国人的房贷压力与日俱增。近20年来，美国月供收入比的峰值出现在2006年，当时的月供收入比达到惊人的34.5%，次贷危机就在2007年爆发。

有分析人士表示，一旦30年期抵押贷款利率突破6%，那将阻止更多的潜在买家以当前价格购房。鉴于抵押贷款利率与10年期美债收益率的息差正在扩大，因此距离6%很可能只有3次加息，而这3次加息很可能在2019年中期完成。

美联储提供的点阵图显示，美联储官员对2018年年底的联邦基金利率预测中值为2.375%，与此前6月一致，这意味着美联储今年还将加息1次。市场普遍预期，下一次加息时间将在12月。美联储主席鲍威尔在10月中旬表示，美联储在达到中性利率上仍有很长道路要走，这表明美联储政策将比投资者预期的更激进，令美国股市在10月大幅波动。不过，美联储副主席克拉里达近日表示，美联储已经接近中性利率，未来加息将取决于经济数据。克拉里达强调，近年的加息使美联储短期利率接近“中性”水平，这是考虑未来货币政策路径时的一个关键因素。此外，亚特兰大联储主席Raphael Bostic也表示，联邦基金利率离“中性”并不太远。

而在上周，鲍威尔出席活动时谈到了美国经济现状，尽管他对美国经济整体持乐观态度，但暗示了2019年暂停加息的条件，即美国经济将面临三大阻力：全球需求放缓、财政刺激消退以及加息对经济的滞后影响。鲍威尔表示，美国楼市增速放缓，以减税和增加财政支出为主要形式的财政刺激可能从明年起逐步消退，美联储的目标是保持经济增长，同时保证通胀受控和确保金融市场稳定。